Conformità urbanistica e catastale
Quando parliamo di vendite di fabbricati, le cosiddette “conformità urbanistica” e “conformità catastale”, diventano requisiti indispensabili per poter concludere l’attività di trasferimento immobiliare.
Conformità urbanistica
La legge n. 1150/1942, la cosiddetta “legge quadro sull’urbanistica” introduce per la prima volta il titolo abilitativo, necessario per la realizzazione di un’opera: la Licenza Edilizia. Successivamente interviene la cosiddetta “Legge Ponte” del 1° settembre 1967, che viene ricordata soprattutto per l’introduzione degli oneri di urbanizzazione.
Si passa poi alla “Legge Bucalossi” la n. 10/1977 che ci presenta la “Concessione Edilizia”, con l’introduzione del costo di costruzione. Si prosegue con “l’era dei condoni edilizi” rispettivamente del 1985,1994 e 2003, passando per il Permesso di Costruire, per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico DPR380/01. L’ultimo dispositivo in materia urbanistica è il decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222 che di fatto fanno scomparire definitivamente la DIA, la super DIA e la CIL. Restano in piedi 5 titoli abilitativi:
- edilizia libera (senza necessità di alcun titolo)
- CILA (comunicazione inizio attività asseverata)
- SCIA (segnalazione certificata di inizio attività)
- super SCIA (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire)
- PdC (Permesso di costruire)
Tutti i testi suesposti trattano l’argomento legato alla conformità urbanistica; ciò sta a significare che i testi legislativi di cui sopra hanno introdotto l’obbligatorietà dicitare negli atti di trasferimenti tra soggetti vivi, siano essi persone fisiche e/o giuridiche, l’elenco di tutti quei documenti che hanno permesso la realizzazione e/o la trasformazione di un’unità immobiliare.
Ecco quindi che a seconda dell’epoca di riferimento si devono citare negli atti notarili: licenze edilizie, concessioni edilizie, autorizzazioni edilizie, concessioni edilizie in sanatoria, comunicazione di esecuzione di opere interne, comunicazione di inizio lavori, comunicazione di inizio lavori asseverata, segnalazione asseverata di inizio attività, denuncia di inizio attività, permessi di costruire, ecc., ma non solo! Il legislatore chiede (attraverso la dichiarazione dell’intestatario del bene) la dichiarazione della corrispondenza tra quanto riportato nei documenti allegati agli atti autorizzativi di cui sopra, e lo stato di fatto del bene oggetto di trasferimento.
è evidente, se non altro per una legittima questione di competenze, che il Notaio, che durante la stipula del documento traslativo assume il ruolo di pubblico ufficiale, non è responsabile di eventuali false dichiarazioni da parte del venditore. In tal caso, ovvero per tutelare il futuro acquirente, è bene che chiunque abbia interesse affinché il passaggio di proprietà avvenga nei modi corretti (in primis l’intermediario che ha permesso di trovare l’accordo tra venditore e acquirente) si tuteli (e con lui anche gli altri soggetti interessati) affidando ad un tecnico esperto in materia urbanistica, la verifica che quanto dichiarato nella documentazione depositata presso gli uffici tecnici comunali, sia conforme allo stato edificato degli immobili oggetto di compravendita.
Conformità catastale
La legge 30 luglio 2010 n. 122 (“Conversione in legge, con modificazioni, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, recante misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica”), ha introdotto l’obbligo di inserire in atto una specifica dichiarazione denominata, conformità catastale. Anche in questo caso si tratta di una dichiarazione dove, l’intestatario del bene oggetto di trasferimento attesta l’esatta corrispondenza dello stesso; cioè la coincidenza (in termini grafici, di intestazione e di contenuto) tra quanto riportato sui documenti depositati presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale (le cosiddette mappe eplanimetrie catastali) e (in termini di consistenza) lo stato in cui si trova l’immobile. La perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto di tutte le porzioni dell’immobile oggetto di trasferimento, rispetto sia alle pratiche edilizie che a quelle catastali, è oggi non solo norma legislativa da rispettare (per non incorrere – è bene sapere – in abusi edilizi da sanare o da demolire), ma un preciso impegno deontologico da parte del professionista.
Vuol dire che chi si occupa di questa materia deve essere un professionista assolutamente competente o avvalersi, nello stesso tempo, di consulenti dall’alto spessore professionale; ciò gli permetterà di vincere tutte quelle sfide che quotidianamente il mondo del lavoro ci mette davanti, con tenacia, competenza e soprattutto con un alto grado di competitività.
Ultima nota è La circolare n. 2/2012 dell’Agenzia del Territorio; la stessa ha precisato che: non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utili dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità. Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze.
Orazio Spezzani
Presidente Ordine Periti Indistruali di Como per FIMAA Como
