La scrittura privata

L'obbligo di registrazione delle scritture private

L'articolo 10 del D.P.R. n. 131 del 26/04/1986 stabilisce che le scritture private non autenticate di natura negoziale devono essere registrate.

L'obbligo di registrazione investe tutte le scritture private non autenticate di natura negoziale - anche quelle sottoscritte tra privati o imprese a prescindere dall'intervento di un mediatore.

In particolare la Legge n. 296 del 27/12/2006 - cd Finanziaria 2007 - agli art. 1 commi da 46 a 49, precisa inoltre che i mediatori devono procedere alla registrazione di tutte le scritture stipulate in seguito alla loro attività e che sono coobbligati in solido con i contraenti.

Questo significa che l'agente immobiliare dovrà procedere a sua cura e spese alla registrazione degli atti, nel caso non lo facessero le parti, con il relativo versamento delle imposte dovute, chiedendone poi il rimborso ai contraenti.

La modulistica

Sia per la registrazione di un preliminare, scrittura privata o di un contratto di locazione, bisogna presentare la scrittura stessa in almeno due copie con firme in originale (una che rimane all'Ufficio e una che viene resa al contribuente).

Vengono versate le relative impostese sul modello F23 per i contratti preliminari e scritture private mentre modello F24 elementi identificativi o Elide per i contratti di locazione, dove sono indicati i relativi codici e importi in base alla scrittura. Il pagamento deve essere effettuato prima della registrazione.

La modulistica per i preliminari e scritture private son i Mod. Si ricorda che nel campo 6. Ufficio o Ente va indicato s69 ed RP, mentre per i contratti di locazione il Mod. 69 e RLI. La modulistica è scaricabile dal sito www.agenziaentrate.gov.it.

E' obbligatorio indicare tutti i dati catastali pr gli immobili e le relative pertinenze per le nuove registrazioni e per le risoluzioni anticipate di vecchie registrazioni.

Le istruzioni per la compilazione del modello F24 Elementi identificativi per versare l'imposta dovuta per la registrazione di un contratto di locazione o affitto sono disponibili sempre sul sito www.agenziaentrate.gov.it.

Le marche da bollo (DPR 642/72 Tariffa Parte I)

Per tutte le scritture bisogna apporre su ogni copia una marca da bollo da Euro 16,00 per ogni 4 facciate di 100 righe (tipo carta bollata).

Si ricorda che i rivenditori autorizzati stampano ora le marche da bollo al momento dell'acquisto e che riportano la data. Questa deve essere antecedente o al massimo della stessa data della stipula della scrittura.

Nel caso in cui la marca da bollo rechi una data errata, ci si può autosanzioare portando, al momento della registrazione, una marca da € 1,60 per ogni errata (10%). La sanzione allo sportello è più elevata e corrisponde ad 1/3 del valore della marca.

Sanzioni per tardiva registrazione contratti di locazione

In caso di ritardata registrazione bisogna effettuare, oltre al versamento dell'imposta dovuta, il versamento della sanzione e degli interessi legali.

La sanzione - versata con il codice 1507 - viene calcolata in base al periodo di ritardata registrazione. Dopo il periodo dovuto ma comunque entro i 90 giorni successivi si calcolerà una sanzione pari al 120% dell'imposta dovuta ridotta ad 1/10; decorsi i 90 giorni successivi ma entro l'anno si calcola una sanzione pari al 120% dell'imposta dovuta ridotta ad 1/8; mentre nel caso sia decorso l'anno l'intera sanzione del 120% .

Per il tardivo pagamento dei rinnovi e risoluzioni vale lo stesso procedimento ma la sanzione è calcolata su un imponibile del 30% dell'imposta dovuta da versare con codice 1509.

Gli interessi legali si versano con il codice 1508 se riferiti alla prima registrazione, e codice 1510 se ai rinnovi. Sotto l'importo di Euro 1,00 non vanno pagati.

Registrazione dei contratti preliminari (compromessi)

Il termine per la registrazione di un preliminare è di 20 giorni dalla data di stipula. Le tasse da versare sono calcolate come segue:

  • codice 104T quale tassa fissa pari ad Euro 200,00;
  • codice 109T quale tassa caparra o acconto prezzo sul versamento fatto per l'acquisto di unità immobiliari;
  • codice 105T quale tassa caparra o acconto prezzo sul versamento fatto per l'acquisto di terreni;
  • codice 964T diritti

Al momento della registrazione dei contratti preliminari, sono assoggettati a tassazione tutti gli acconti intermedi tra la registrazione e l'atto notarile, con un minimo di versamento di Euro 200,00. Le tasse versate saranno scalate dal totale dovuto in sede di atto notarile. Nel caso la scrittura sia sottoposta a clausola sospensiva e non ci sia stato nessun versamento, bisogna in ogni caso effettuare la registrazione con la tassa fissa. Non vi è obbligo di comunicare il verificarsi o meno della clausola.

A seconda se il preliminare è soggetto a tassazione registro o IVA, cambia la modalità di calcolo dei versamenti e devono essere calcolati come indicato di seguito:

Preliminare con futuro atto soggetto a registro - vende privato

  • con sola caparra: Euro 200,00 fisso +  0,50% su caparra
  • con solo acconto prezzo: Euro 200,00 fisso + 3% su acconto
  • con caparra e acconto prezzo distinti: Euro 200,00 fisso + 0,50% su cap. + 3% acc.
  • con caparra/acconto prezzo unici: Euro 200,00 fisso + 3% sull'importo

Nel caso nella scrittura sia indicato che l'importo versato in acconto è sia caparra che acconto prezzo si versa una tassa totale del 3% (vedi risoluzione 197/E Agenzia delle Entrate).

Preliminare con futuro atto soggetto ad IVA -  vende impresa

  • con sola caparra: Euro 200,00 fisso +  0,50% su caparra
  • con solo acconto prezzo: Euro 200,00 fisso
  • con caparra e acconto prezzo distinti: Euro 200,00 fisso + 0,50% su cap.
  • con caparra/acconto prezzo unici: Euro 200,00 fisso

Sull'acconto prezzo non viene calcolata la percentuale del 3% in quanto viene emessa regolare fattura ivata e quindi già tassata, a differenza della caparra che fatturata non è assoggettata ad IVA.

La registrazione dei contratti di locazione

Tutti i contratti di locazione e affitti di beni immobili che nell'arco dell'anno superino la durata dei 30 giorni devono essere registrati, indipendentemente da quale ne sia  la natura e l'importo.

La scadenza per la registrazione è fissata in 30 giorni dalla data di decorrenza o di stipula, considerando la prima in ordine di data. Il pagamento delle imposte deve essere effettuato sul modello F24 elementi identificati o Elide con i  seguenti codici:

  • 1500 prima registrazione (con un minimo di Euro 67,00)
  • 1501 rinnovo annuale con tassa del 2% del canone senza importo minimo
  • 1504 proroga per i successivi 4 o 6 anni con un minimo di Euro 67,00 (con consegna di una copia di pagamento all'Agenzia delle Entrate entro 20 gg dal pagamento, con rilascio di relativa ricevuta).
  • 1503 risoluzione anticipata del contratto prima della naturale scadenza con importo fisso di Euro 67,00 (con consegna di una copia di pagamento all'Agenzia delle Entrate entro 20 gg dal pagamento, con rilascio di relativa ricevuta).
  • 109T con Mod. F23 a tassa fissa di Euro 200,00 per i contratti di comodato gratuito, che devono essere registrati entro 20 giorni dalla data di stipula.

E' obbligatorio inserire i dati catastali di riferimento dell'immobile locato, anche nel modello RLI che accompagna la registrazione. Per i contratti di locazione la percentuale della tassa da versare è pari al 2% per tutti gli immobili ad uso abitativo sia per prima registrazione che successivi versamenti (sempre tenendo conto dei minimi).
L'aliquota dell'1% (l'opzione deve essere richiesta espressamente nell'atto) si riferisce alle locazioni di immobili strumentali per natura (categorie A/10, C/1 e B8) effettuate da locatori che agiscono in qualità di soggetti passivi IVA.
Se il locatore non è soggetto IVA si paga l'aliquota del 2% prevista per le locazioni ordinarie. Per i fondi rustici l'aliquota è dello 0,5% e per tutti gli altri immobili del 2%.
La registrazione può essere effettuata anche in modalità telematica e ne sono obbligati i soggetti che posseggono almeno 100 immobili e gli altri previa richiesta e autorizzazione da parte dell'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov).

Per i contratti di locazione per i quali è indicata una durata con specifica possibilità di proroga (esempio 4+4), nel caso in cui la proroga non venisse eseguita, non bisogna effettuare il pagamento della tassa di risoluzione anticipata. 

Planimetrie, Attestati di Prestazione Energetica ed allegati

Per ogni planiemtria inserita in una scrittura soggetta a registrazione c'è l'obbligo della marca da bollo di Euro 1,00.
Per ogni altro tipo di allegato si applica una marca da bollo da Euro 16,00 fino a 100 righe scritte.

 

Le informazioni pubblicate nel presente articolo sono state verificate con la cortese collaborazione degli uffici dell'Agenzia delle Entrate di Como.

17 Febbraio 2016

a cura della Commissione Interna Fimaa Como