Conformità urbanistica

Cercando di fare chiarezza, per noi e soprattutto per i nostri clienti, sul significato che hanno oggi le definizioni “conformità urbanistica” e “conformità catastale”, bisogna necessariamente approfondire l’argomento. Ripercorriamo storicamente le tappe che hanno portato all’introduzione del concetto di conformità, specificatamente di quella urbanistica.

Tutto nasce con la legge n. 1150/1942, la cosiddetta “legge quadro sull’urbanistica”; all’interno della quale per la prima volta si parla di titolo abilitativo, necessario per la realizzazione di un’opera: la Licenza Edilizia. Dopo questa legge ne arrivano molte altre che hanno man mano modificato, aggiornato ed integrato il testo legislativo di riferimento; si arriva quindi alla cosiddetta “Legge Ponte” del 1° settembre 1967, che viene ricordata soprattutto per l’introduzione degli oneri di urbanizzazione. Sempre con il passare del tempo si incontra la “Legge Bucalossi” la n. 10/1977 ricordata per l’introduzione del costo di costruzione e della “Concessione Edilizia”, per passare alla legge 47/85, quella del “Condono Edilizio”. Si arriva quindi (molto velocemente e con l’ultimo
testo di legge in materia urbanistica il decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222) ai giorni nostri con due riferimenti specifici in materia di controllo urbanistico territoriale: il “Testo Unico sull’Edilizia”, Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 6 giugno 2001 (e s.m.i.) a livello nazionale e la Legge per il Governo del Territorio la Legge Regionale n. 12 del 11 marzo 2005 (e s.m.i.) a livello regionale, nello specifico della Regione Lombardia. 

Tutti i testi su esposti, ovviamente con tempistiche e contenuti diversi, trattano (chi più e chi meno) l’argomento legato alla conformità urbanistica; ciò sta a significare che i testi legislativi di cui sopra hanno introdotto l’obbligatorietà di citare negli atti di trasferimenti tra soggetti vivi, siano essi persone fisiche e/o giuridiche, l’elenco di tutti quei documenti che hanno permesso la realizzazione e/o la trasformazione di un’unità immobiliare.

Ecco quindi che a seconda dell’epoca di riferimento si devono citare negli atti notarili: licenze edilizie, concessioni edilizie, autorizzazioni edilizie, concessioni edilizie in sanatoria, comunicazione di esecuzione di opere interne, comunicazione di inizio lavori, comunicazione di inizio lavori asseverata, segnalazione asseverata di inizio attività, denuncia di inizio attività, permessi di costruire, ecc., ma non solo! Il legislatore chiede (attraverso la dichiarazione dell’intestatario del bene) la dichiarazione della corrispondenza tra quanto riportato nei documenti allegati agli atti autorizzativi di cui sopra, e lo stato di fatto del bene oggetto di trasferimento.

E’ evidente, se non altro per una legittima questione di competenze, che il Notaio, che durante la stipula del documento traslativo assume il ruolo di pubblico ufficiale, non è responsabile di eventuali false dichiarazioni da parte del venditore. In tal caso, ovvero per tutelare il futuro acquirente, è bene che chiunque abbia interesse affinchè il passaggio di proprietà avvenga nei modi corretti (in primis l’intermediario che ha permesso di trovare l’accordo tra venditore ed acquirente) si tuteli (e con lui anche gli altri soggetti interessati) affidando ad un tecnico esperto in materia urbanistica, la verifica che quanto dichiarato nella documentazione depositata presso gli uffici tecnici comunali, sia conforme allo stato edificato degli immobili oggetto di compravendita. Con un ulteriore passaggio legislativo, la legge 30 luglio 2010 n. 122 (“Conversione in legge, con modificazioni, del decretolegge 31 maggio 2010, n. 78, recante misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica”), il legislatore all’art. 19 comma 14, ha introdotto l’obbligo di inserire in atto una specifica dichiarazione denominata, conformità catastale.

Anche in questo caso si tratta di una dichiarazione dove, come in precedenza, l’intestatario del bene oggetto di trasferimento attesta l’esatta corrispondenza dello stesso; cioè la coincidenza (in termini grafici) tra quanto riportato sui documenti depositati presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale (le cosiddette mappe e planimetrie catastali) e (in termini di consistenza) lo stato in cui si trova l’immobile. La perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto di tutte le porzioni dell’immobile oggetto di trasferimento, rispetto sia alle pratiche edilizie che a quelle catastali, è oggi non solo norma legislativa da rispettare (per non incorrere – è bene sapere – in abusi edilizi da sanare o da demolire), ma un preciso impegno deontologico da parte del professionista. In conclusione una riflessione: oggi più che mai la “conformità urbanistica” e la “conformità catastale” sono inserite in una complessità di norme tecnico-giuridiche, che tutti noi siano obbligati a rispettare; questo ci deve far riflettere.

Vuol dire che chi si occupa di questa materia deve essere un professionista assolutamente competente o avvalersi, nello stesso tempo, di consulenti dall’alto spessore professionale; ciò gli permetterà di vincere tutte quelle sfide che quotidianamente il mondo del lavoro ci mette davanti, con tenacia, competenza e soprattutto con un alto grado di competitività. 

Presidente P.I. di Como Orazio Spezzani
per FIMAA Como