Contratti di locazione

Contratti di locazione a canone concordato

Le manovre finanziarie, degli ultimi anni hanno portato una pesante crescita dell’imposizione fiscale sugli immobili, in particolare per quelli che non sono adibiti ad abitazione principale dei proprietari, una tassazione per molti versi eccessiva, che rischia di diventare ancora più onerosa con la prevista rivalutazione delle rendite catastali. Possedere una seconda casa oggi si rivela essere economicamente più impegnativo e ciò incide in maniera rilevante sui rendimenti delle locazioni. La legge 431/98 ha introdotto più tipologie di contratti d’affitto, con durate diverse, dal classico contratto a canone libero quadriennale ( 4+4 ), al contratto d’affitto a canone agevolato con un minimo di 3 anni (3+2), oppure i contratti transitori (Min. 1 mese max 18 mesi) e quelli per studenti universitari (min. 6 mesi max 3 anni). Il contratto scelto definisce anche l’entità dell’affitto e a quale tassazione sarà soggetto, in base agli accordi territoriali previsti a Como e nella provincia anche i contratti transitori e per studenti sono soggetti all’applicazione del canone concordato. 

Il canone concordato

Le condizioni dei contratti a Canone Concordato sono definite tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari, con la partecipazione degli Enti Locali e prevedono canoni più bassi rispetto al libero mercato, da stabilire in base ai valori minimi e massimi concordati, in funzione alle caratteristiche dell’immobile. Il canone concordato essendo inferiore a quello di libero mercato può sembrare meno conveniente ma è in molti casi meno costoso a livello fiscale in quanto il reddito imponibile del proprietario, determinato riducendo il canone di locazione della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso, viene ridotto del 30%. Nel caso in cui si opti per la cedolare secca, per gli immobili situati in un comune ad alta tensione abitativa, o in zone colpite da calamità naturali, o negli altri comuni capoluoghi di provincia è possibile applicare un’aliquota ridotta al 10% (aliquota ridotta fino al fino al 31 dicembre 2017 rispetto a quella ordinaria del 21%). E’ perciò necessaria un’attenta analisi per valutare quale sia l’opzione più adatta al soggetto interessato. Il canone viene determinato dalle parti in sede contrattuale in funzione della superfice dell’immobile e delle sue pertinenze, e delle caratteristiche dell’alloggio, quali stato manutentivo, spazi comuni, servizi tecnici, mobilio, con un intervallo tra il valore minimo e quello massimo disegnato dagli accordi territoriali secondo aree omogenee. Con la riforma in corso, il Catasto mette a disposizione la superficie catastale espressa in metri quadrati degli immobili, disponibile nella visura catastale; tale  superficie non è idonea per il calcolo delle superfici per questo  tipo di contratto, essendo espressamente richieste le superfici nette (calpestabili). Può però costituire un aiuto iniziale per avere un dato che, se pur indicativo, può essere utilizzato per una preventiva valutazione della convenienza di scelta tra i diversi tipi di contratto. Altra opportunità di risparmio per i contratti soggetti al Canone concordato, rinnovata per il 2017, è uno “sconto” del 25% su Imu e Tasi per il locatore, sgravio che può facilmente spostare l’ago della bilancia a favore di questi contratti. Il testo della norma consente di applicare nella provincia di Como questo sgravio a tre tipologie di contratti di locazione e cioè:

a) contratti agevolati;
b) contratti per studenti universitari, di durata da 6 mesi a 3 anni; 
c) contratti transitori di durata da 1 mese a 18 mesi.

Nel 2015 la diffusione del contratto a canone concordato è stata pari al 18%, contro il 13,9% dello stesso periodo 2014 (+30%), ci si attende che queste agevolazioni consentiranno un ulteriore  incremento per le tipologie agevolate.

a cura della Commissione Interna Fimaa Como