Contratti di locazione a canone concordato

Contratti di locazione a canone concordato

Le manovre finanziarie, degli ultimi anni hanno portato una pesante crescita dell’imposizione fiscale sugli immobili, in particolare per quelli che non sono adibiti ad abitazione principale dei proprietari, una tassazione per molti versi eccessiva, che rischia di diventare ancora più onerosa con la prevista rivalutazione delle rendite catastali. Possedere una seconda casa oggi si rivela essere economicamente più impegnativo e ciò incide in maniera rilevante sui rendimenti delle locazioni. La legge 431/98 ha introdotto più tipologie di contratti d’affitto, con durate diverse, dal classico contratto a canone libero quadriennale ( 4+4 ), al contratto d’affitto a canone agevolato con un minimo di 3 anni (3+2), oppure i contratti transitori (Min. 1 mese max 18 mesi) e quelli per studenti universitari (min. 6 mesi max 3 anni). Il contratto scelto definisce anche l’entità dell’affitto e a quale tassazione sarà soggetto, in base agli accordi territoriali previsti a Como e nella provincia anche i contratti transitori e per studenti sono soggetti all’applicazione del canone concordato. 

Il canone concordato

Le condizioni dei contratti a Canone Concordato sono definite dagli accordi territoriali tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari, con la partecipazione degli Enti Locali e prevedono canoni più bassi rispetto al libero mercato, da stabilire in base ai valori minimi e massimi concordati, in funzione alle caratteristiche dell’immobile. Il canone concordato essendo inferiore a quello di libero mercato può sembrare meno conveniente ma è, in molti casi, meno costoso a  livello fiscale in quanto il reddito imponibile del proprietario, determinato riducendo il canone di locazione della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso, viene ulteriormente ridotto del 30%. Nel caso poi in cui si opti per la cedolare secca, per gli immobili situati in un comune ad alta tensione abitativa, o in zone colpite da calamità naturali, o negli altri comuni capoluoghi di provincia è possibile applicare un’aliquota ridotta al 10%. E' perciò necessaria un’attenta analisi per valutare quale sia l’opzione più adatta al soggetto interessato. Il canone viene determinato dalle parti in sede contrattuale in funzione della superfice dell’immobile e delle sue pertinenze, e delle caratteristiche dell’alloggio, quali stato manutentivo, spazi comuni, servizi tecnici, mobilio, con un intervallo tra il valore minimo e quello massimo disegnato dagli accordi territoriali secondo aree omogenee. Si guardi bene che qualora, consultando la visura catastale, fosse disponibile la superficie catastale degli immobili espressa in metri quadrati, essa non è idonea per il calcolo delle superfici per questo tipo di contratto, essendo espressamente richieste le superfici nette (calpestabili). Da notare poi che la durata contrattuale di 3 anni per i contratti a canone concordato, è da intendersi quella minima applicabile, essendo senz’altro possibile e prevista anche nei patti territoriali la possibilità di concordare durate superiori con un premio del 1% annuale fino a 6 anni (accordi territoriali del Comune di Como).

Agevolazioni Imu e Tasi

Altra opportunità di risparmio per i contratti soggetti al Canone concordato, prevede la riduzione dell’imposta annua dovuta al 75% per il locatore, sgravio che può facilmente spostare l’ago della bilancia a favore di questi contratti. Il testo della norma consente di applicare nella provincia di Como questo sgravio a tre tipologie di contratti di locazione e cioè: 

a) contratti agevolati;
b) contratti per studenti universitari, di durata da 6 mesi a 3 anni; 
c) contratti transitori di durata da 1 mese a 18 mesi.

Obbligo attestazione delle associazioni di categoria

Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali c’è l’obbligo di acquisire l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni sindacali.

Per il comune di Como NON è ancora obbligatoria in quanto l’accordo in vigore con le categorie sindacali è antecedente al Decreto Interministeriale del 16/01/2017.

Raccomandiamo, prima di sottoscrivere un nuovo contratto, di verificare se l’accordo è stato siglato, in tal caso sarà obbligatorio utilizzare i nuovi contratti previsti  all’accordo che dovranno essere siglati da un’associazione di categoria. L’allegazione in fase di registrazione non è obbligatoria ma è auspicabile e non deve essere applicata l’imposta di bollo.

Commissione Interna
F.I.M.A.A. Como