Edizione 2015

Note ed avvertenze - per le tabelle consultare l'edizione 2015

La presente pubblicazione è frutto dei lavori dell’apposita Commissione Borsino Immobiliare che vaglia ed elabora i risultati delle rilevazioni effettuate dagli Agenti Immobiliari che formano la rete dei rilevatori della F.I.M.A.A. COMO. I prezzi in essa contenuti sono stati rilevati nell’anno 2014 ed hanno carattere indicativo. Nella elaborazione dei prezzi rilevati si è tenuto conto della media, scartando i valori relativi a particolari punte massime o minime. Questa pubblicazione potrà servire da supporto indicativo per gli operatori del settore immobiliare che invitiamo, per una corretta imputazione dei dati riportati, alla lettura della GUIDA che segue ed all’utilizzo dei coefficienti correttivi in essa contenuti.

La determinazione del prezzo di vendita del prodotto immobiliare, per la peculiarità di ogni singola unità, necessita dell’apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali degli operatori del settore. Invitiamo perciò i cittadini ad utilizzarlo come puro ausilio informativo, e di rivolgersi ad un Agente Immobiliare regolarmente iscritto presso la C.C.I.A.A.

 

Ricordiamo che:
• la Legge prevede, per chi esercita la professione di Agente d’Affari in Mediazione, l’obbligo di stipulare idonea polizza assicurativa per responsabilità Civile Professionale.
• richiedete sempre al Vostro interlocutore l’attestato comprovante l’abilitazione all’esercizio della professione dell’Agente d’Affari in Mediazione ed il numero d’iscrizione R.E.A.; chi non ne è in possesso non può svolgere la professione di mediatore e non ha diritto alla provvigione; se gli è stata corrisposta, anche in buona fede, potete pretenderne la restituzione.
• si ricorda che, a seguito dell’entrata in vigore del D.Lgs. del 26/03/2010 n. 59 che ha abolito il Ruolo, per esercitare la professione di agente immobiliare è necessario aver superato l’esame abilitante e quindi, in possesso dei requisiti di Legge, è necessaria l’iscrizione nel Registro Delle Imprese o nel R.E.A. previsti dalle nuove disposizioni. 

In caso contrario, oltre ad incorrere nelle sanzioni previste per Legge, viene meno il diritto alla provvigione.

 

Premessa

Per poter correttamente interpretare i valori elencati è indispensabile utilizzare questa guida ed in particolare i coefficienti qui riportati, per ottenere un valore che rispecchia il più
possibile la realtà. Ciò nonostante, le variegate peculiarità degli immobili caratterizzano anche una elevata “soggettività” nell’attribuzione del valore, che non consente una sua  "meccanica” determinazione, è pertanto requisito basilare nell’effettuare una valutazione corretta, l’esperienza e la sensibilità personale di chi la esegue.

 

Suddivisione della zone

La suddivisione della Città di Como in 23 comparti si è resa necessaria al fine di meglio individuare i diversi valori di ogni singola zona. Per quanto concerne la provincia vengono riportati i valori immobiliari di ogni comune diversificati  per tipologia e fasce temporali.

 

Calcolo della superficie commerciale dell'immobile

La superficie da considerare, per la valutazione globale dell’immobile, è “quella commerciale” calcolata con le indicazioni che seguono, applicando gli opportuni “coefficienti di differenziazione”. La superficie lorda dell’immobile si calcola comprendendo muri divisori interni e la metà dei muri che dividono l’immobile in oggetto da altri con esso confinanti; sui lati in cui l’immobile non confina con altre unità, nel computo si tiene conto dell’intera superficie del muro perimetrale, considerando lo spessore massimo dello stesso non superiore a cm. 35; al valore ottenuto andranno aggiunte le superfici delle pertinenze applicando i coefficienti come da tabella.

 

Coefficienti di differenziazione

Tali coefficienti vengono applicati per variare le quotazioni riportate nel nostro “Borsino” tenendo conto della vetustà, delle caratteristiche qualitative, del piano e dello stato locativo dell’immobile. Per la stima della quotazione di unità immobiliari non nuove (abitazioni, nonché uffici, compresi in edifici residenziali) applicare il coefficiente che corrisponde alla vetustà dell’immobile oggetto di stima. 

N.B. il prezzo del nuovo equivale alla classe “B” - per le altre classi vds. tabella classificazione energetica.

 

I coefficienti da applicare riferiti alla vetustà degli immobili per tutte le destinazioni riportate, si applicano partendo dall’anno 1° della tabella vetustà, per ogni fascia di periodo temporale del nostro “Borsino” presa in esame. Calcoliamo ad esempio la vetustà per un appartamento in Como Zona 9 costruito nel 1981: il valore della fascia anno 1985 pari ad €  1.800,00 andrà moltiplicato per il coefficiente di vetustà 0,96 (anni 4 dal 1985 al 1981), al risultato saranno poi applicati i successivi coefficienti.

N.B. Gli immobili ristrutturati sono equiparati al nuovo solo se la ristrutturazione è generale per tutte le parti ed impianti dell’edificio. 

 

MODALITA' DI LETTURA

Anche l’edizione 2015 del Borsino Immobiliare approva la guida alla lettura attestando i valori di riferimento delle nuove costruzioni e conferma i periodi di riferimento. Seguendo le indicazioni delle normative vigenti in merito alla situazione tecnologica e a risparmio energetico, del fabbisogno dei consumi e delle relative prestazioni, i “valori di riferimento delle nuove costruzioni” dei nuovi fabbricati (e di ogni tipologia) si rinnovano in Classe Energetica ‘B’. Seconda conferma, ma non per importanza, è la divisione dei “periodi di riferimento”: nuovo > immobili in classe ‘B’ > appartamenti anno 2000 > appartamenti anno 1985 > appartamenti anno 1970 

Le modifiche del “Borsino” e la sua lettura non possono prescindere dalle interpretazioni delle considerazioni sopra evidenziate.