Il valore fiscale degli immobili

Il valore fiscale degli immobili può essere utilizzato anche ai fini del calcolo delle imposte sulle compravendite, solo qualora si tratti di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), non soggetti a IVA, e l’acquisto sia effettuato da persone fisiche. Nel caso di cui sopra, per poterlo utilizzare, deve essere richiesta dalla Parte acquirente l’applicazione delle normativa sul cosiddetto “prezzo-valore” [pagamento delle imposte sulla base del valore determinato ai sensi dell’art. 52 commi 4 e 5 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (valore catastale) indipendentemente dal corrispettivo pattuito] prevista dall’art. 1 comma 497 della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (“Legge Finanziaria 2006”). 

Come si calcola il valore fiscale degli immobili per le compravendite
Il primo dato da calcolare è la rendita catastale che, per le categorie A e C, è ottenuta dal totale del numero di vani catastali (se l’immobile è ad uso abitativo) o dal totale dei mq. Catastali (se l’immobile è ad uso negozio, magazzino, laboratorio o box) moltiplicati per la tariffa di estimo a vano o a mq. La tariffa di estimo varia a seconda della zona catastale censuaria in cui l’immobile è ubicato, della categoria e della classe assegnata. Se l’immobile è già censito (accertamento da farsi presso l’Agenzia Del Territorio), gli saranno già stati attribuiti categoria, numero di vani o mq.,
classe e rendita catastale.

In caso contrario ci si baserà su dati presunti attenendoci alle indicazioni di seguito elencate:
- numero dei vani
corrisponde al numero di locali utili (se trattasi di abitazione) considerando gli accessori (es. corridoi, bagni, ecc.) un terzo di vano ciascuno e l’ampiezza di un vano non superiore a 15/20 mq.;

- totale dei metri quadrati
(se trattasi di negozio, magazzino, laboratorio e box) si ottiene calcolando la superficie utile (per i vani accessori si applica una riduzione del 50%);

- categoria catastale
è desunta dalle tabelle in relazione all’uso al quale l’immobile è destinato (categoria A per abitazioni e uffici, categoria C per negozi, magazzini, laboratori, box);

- la classe è stabilita tra l’altro in funzione della ubicazione e delle caratteristiche dell’immobile
una volta ottenuta la Rendita Catastale, il valore fiscale dell’immobile per le compravendite si ottiene moltiplicando la rendita catastale per: 

     - moltiplicatore 126 nel caso di immobili appartenenti alle Cat.: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/11;

     - moltiplicatore 115,50 nel caso di acquisto di “prima casa” con relative pertinenze;

     - moltiplicatore 63 nel caso di immobili appartenenti alle Cat.: A/10 (uffici) e Cat. D;

     - moltiplicatore 126 nel caso di immobili appartenenti alle Cat.: C/2, C/3, C/4, C/5, C/6, C/7;

     - moltiplicatore 42,84 nel caso di immobili appartenenti alla Cat.: C/1 (negozi, botteghe).

 

a cura della Commissione Interna Fimaa Como