Il valore catastale o valore fiscale di un immobile, rappresenta la base di calcolo per il pagamento di diverse imposte. Tale valore, solo nei casi di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), non soggetti a IVA, qualora l’acquisto sia effettuato da persone fisiche, può essere utilizzato anche ai fini del calcolo delle imposte sulle compravendite. Nel caso di cui sopra, per poterlo utilizzare, deve essere richiesta dalla Parte acquirente l’applicazione delle normativa sul cosiddetto “prezzo-valore” [pagamento delle imposte sulla base del valore determinato ai sensi dell’art. 52 commi 4 e 5 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (valore catastale) indipendentemente dal corrispettivo pattuito] prevista dall’art. 1 comma 497 della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (“Legge Finanziaria 2006”).
Come si calcola il valore fiscale degli immobili per le compravendite
Il primo dato da calcolare è la rendita catastale che, per le categorie A e C, è ottenuta dal totale del numero di vani catastali (se l’immobile è ad uso abitativo) o dal totale dei mq. Catastali (se l’immobile è ad uso negozio, magazzino, laboratorio o box) moltiplicati per la tariffa di estimo a vano o a mq. La tariffa di estimo varia a seconda della zona catastale censuaria in cui l’immobile è ubicato, della categoria e della classe assegnata. Se l’immobile è già censito (accertamento da farsi presso l’Agenzia Del Territorio), gli saranno già stati attribuiti categoria, numero di vani o mq.,
classe e rendita catastale.
In caso contrario ci si baserà su dati presunti attenendoci alle indicazioni di seguito elencate:
- numero dei vani
corrisponde al numero di locali utili (se trattasi di abitazione) considerando gli accessori (es. corridoi, bagni, ecc.) un terzo di vano ciascuno e l’ampiezza di un vano non superiore a 15/20 mq.;
- totale dei metri quadrati
(se trattasi di negozio, magazzino, laboratorio e box) si ottiene calcolando la superficie utile (per i vani accessori si applica una riduzione del 50%);
- categoria catastale
è desunta dalle tabelle in relazione all’uso al quale l’immobile è destinato (categoria A per abitazioni e uffici, categoria C per negozi, magazzini, laboratori, box);
- la classe è stabilita tra l’altro in funzione della ubicazione e delle caratteristiche dell’immobile
una volta ottenuta la Rendita Catastale, il valore fiscale dell’immobile per le compravendite si ottiene moltiplicando la rendita catastale per:
- moltiplicatore 126 nel caso di acquisto non agevolato;
- moltiplicatore 115,50 nel caso di acquisto di “prima casa” con relative pertinenze;
- moltiplicatore 63 nel caso di immobili appartenenti alle Cat.: A/10 (uffici) e Cat. D (opifici);
- moltiplicatore 126 nel caso di immobili appartenenti alle Cat.: C/2, C/3, C/4, C/5, C/6, C/7;
- moltiplicatore 42,84 nel caso di immobili appartenenti alla Cat.: C/1 (negozi) e per gli immobili classificati in categoria E.
a cura della Commissione Interna Fimaa Como
