Contratti di locazione - informazioni generali
Tutti i contratti di locazione di immobili che superino i 30 giorni di durata, hanno l’obbligo della registrazione, indipendentemente da natura e importo. La registrazione telamatica è obbligatoria per chi possiede almeno 10 immobili (intesi come numero di unità accatastate sia di mappali ai fabbricati sia terreni), sia se effettuata da mediatori e agenti immobiliari. è obbligatorio inserire l’indicazione dei dati catastali, i dati di tutti i proprietari e le relative quote, e la dicitura inerente la consegna della copia di ACE o APE (il conduttore dichiara di ricevere copia della certificazione energetica in base al comma 7 D.L. 145/2013 – senza obbligo di allegazione al contratto). Se nei contratti è indicata la possibilità di proroga (es. 4+4) in caso che la stessa non si verifichi non c’è obbligo di risoluzione del contratto. In caso di contratto tra privati non c’è l’obbligo di allegazione dello stesso. Se una delle parti è in partita IVA obbligatorio allegare la copia del contratto.
Cedolare secca - informazioni generali
L’art. 3 del D.L.gs 23/2011 introduce la possibilità di scelta da parte del locatore, della cedolare secca sui contratti, solo privati e residenziali. La stessa consiste in una tassazione fissa in fase di dichiarazione dei redditi senza cumulo con redditi di altra natura per il calcolo delle tasse, in cambio di annullo versamento imposte per registrazione e risoluzione, delle marche da bollo anche sugli allegati, e della non possibilità di aumento del canone di locazione per la durata del contratto. Requisiti: solo unità abitative da A1 ad A11 (escluso A10 uffici) e pertinenze (massimo 3), solo privati (max 3 locatori o conduttori).
Immobili strumentali
Se un immobile è di proprietà di un locatore che esercita in IVA, in caso di indicazione nel contratto del bene ad uso strumentale specificandolo (“si specifica che il presente contratto di locazione ha per oggetto beni immobili strumentali, pertanto il locatore ai sensi dell’art. 10 comma 1° n. 8 DPR 633/72, espressamente dichiara di volersi avvalere dell’opzione per il regime di imponibilità IVA”) sconta la tassa di registro pari all’1%.
Registrazione telematica
L’obbligo della registrazione telematica dei contratti di locazione agli agenti immobiliari, richiede i dati di accesso a Entratel o Fisconline per la registrazione o gli adempimenti successivi. Per i contratti di locazione di uso NON abitativo è obbligatorio allegare il contratto scansionato. Il file supportato è di formato PDF/A oppure TIFF e il sito offre il convertitore di file per agevolare l’utente. Il calcolo delle imposte da versare, viene calcolato direttamente dal software in automatico una volta immesse tutte le informazioni, comprese le opzioni cedolare secca. L’addebito avviene direttamente sul conto corrente del locatore o dell’agente immobiliare tramite l’indicazione del codice Iban. Una volta registrato il contratto, le ricevute telematiche andranno scaricate tramite il software DESKTOP TELEMATICO scaricabile dal sito, avendo a disposizione l’ambiente di sicurezza precedentemente predisposto, il quale serve a codificare i file in versione leggibile .pdf
Sportello informazioni
Per informazioni chiamare gli uffici al numero 031/33781 oppure scrivere una mail a: dp.como.centrodicontatto@agenziaentrate.it
SCADENZA REGISTRAZIONE | La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di decorrenza o, se antecedente, dalla data di stipula. |
CODICI REGISTRAZIONI | Pagati con Mod. F24 elide entro 30 giorni dalla data codici * 1500 per la prima registrazione importo 2% sul canone annuo con un minimo di € 67,00 oppure 1% su beni strumentali; * 1501 per il rinnovo annuale; * 1504 per la proroga dei 4/6 anni. |
RISOLUZIONE ANTICIPATA | Risoluzione anticipata Codice 1503 importo € 67,00 pagato enro 30 giorni dalla risoluzione con modello F24 elide e consegna modulitica presso gli uffici. |
ALLEGATI E PIANTINE | Marca da bollo da € 1,00 per estrati di mappa, piantine e planimetrie in genere, € 16,00 per gli altri allegati e scritture per ogni 100 righe scritte. |
TARDIVA REGISTRAZIONE | In caso di tardiva registrazione del contratto, si versa oltre all’imposta ordinaria una sanzione calcolata al 120% dell’imposta dovuta e calcolata sui canoni dell’intero periodo (4 o 6 anni), così ridotta: 1/10 dai 31 ai 90 giorni, 1/8 dai 90 giorni a 1 anno, 1/7 da 1 ai 2 anni e 1/6 oltre i due anni. Solo nei primi 30 giorni la sanzione viene calcolata al 60% e poi ridotta ad 1/10. Si utilizza il Mod. F24 Elide cod. 1507. |
TARDIVO RINNOVO, PROROGA O RISOLUZIONE | In caso di ritardo negli adempimenti successivi di rinnovo o proroga, si versa oltre all’imposta ordinaria una sanzione calcolata al 30% dell’imposta dovuta così ridotta: 1/9 dai 31 ai 90 giorni, 1/8 dai 90 giorni a 1 anno, 1/7 da 1 ai 2 anni e 1/6 oltre i due anni. Nei primi 30 giorni la sanzione è calcolata al 15% e ridotta di 1/10. Si utilizza il Mod. F24 Elide cod. 1509. |
MODULISTICA | Quella in vigore e scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate mod. RLI ed RR. |
SCADENZA REGISTRAZIONE | La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di decorrenza o, se antecedente, dalla data di stipula. |
CODICI REGISTRAZIONI | Si registra con la sola modulistica senza versamento di tasse alcune. |
RISOLUZIONE ANTICIPATA | Si presenta la sola modulistica senza pagamento alcuno. |
PROROGA | Presentazione nei termini dei 30 giorni del mod. RLI. |
ALLEGATI E PIANTINE | Esente da bolli. |
TARDIVA REGISTRAZIONE | In caso di tardiva registrazione del contratto in cedolare, si versa l’importo della sanzione, calcolata sul canone dell’intero periodo (es. 4 anni), pari al 120% dell’imposta dovuta così ridotta: : 1/10 dai 31 ai 90 giorni, 1/8 dai 90 giorni a 1 anno, 1/7 da 1 ai 2 anni e 1/6 oltre i due anni. Solo nei primi 30 giorni la sanzione viene calcolata al 60% e poi ridotta ad 1/10. Si utilizza il Mod. F24 Elide cod. 1507. |
TARDIVO RINNOVO, PROROGA O RISOLUZIONE | Non sono previste sanzioni per ritardate proroghe o risoluzioni in cedolare. |
MODULISTICA | Quella in vigore e scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate mod. RLI ed 69. |
SCADENZA REGISTRAZIONE | La registrazione va effettuata entro 20 giorni dalla data di decorrenza o, se antecedente, dalla data di stipula. |
CODICI REGISTRAZIONI | Codice 1150 con Mod. F24 sezione erario. |
IMPORTO REGISTRAZIONE | Si sconta una tassa fissa pari ad € 200,00 una tantum. |
TARDIVA REGISTRAZIONE | In caso di ritardo nella registrazione nei termini previsti, bisogna aggiungere una sanzione nel versamento con codice 1507 – F24 calcolando il 120% dell’importo dovuto e poi ridotto ad 1/10 del dovuto se versato entro i 90 giorni, 1/8 entro l’anno. |
FINE CONTRATTO | Il comodato non ha obbligo di chiusura in caso vengano meno le condizioni che lo hanno generato e quindi non va comunicato. A meno che non ci siano motivi per i quali serve una data certa. In quel caso bisogna registrare una nuova scrittura per annullare la precedente, agli stessi costi. |
MODULISTICA | Compilare i Mod. RR e 69. |
SCADENZA REGISTRAZIONE | Entro 20 giorni dalla data di stipula o decorrenza. |
CODICI REGISTRAZIONI | Pagate con Mod. F24 sezione erario Codice 1550. |
ALLEGATI E PIANTINE | Marca da bollo da € 1,00 per estratti di mappa, piantine e planimetrie in genere, € 16,00 per gli altri allegati e scritture per ogni 100 righe scritte. |
TARDIVA REGISTRAZIONE | In caso di ritardo nella registrazione nei termini previsti, bisogna aggiungere una sanzione nel versamento con codice 671T- F23 calcolando il 120% dell’importo dovuto e poi ridotto ad 1/10 del dovuto se versato entro i 90 giorni, 1/8 entro l’anno. |
MODULISTICA | Quella in vigore e scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate mod. R69 ed RR. |
CONTRATTI DI LOCAZIONE | Sono dovuti solo se di importo pari o maggiore a € 1,00 sull’importo tardivo (formula: importo x tasso x tempo/365). Contratto di locazione: versati con cod. 1508 per la prima registrazione e 1510 per il rinnovo e adempimenti successivi con Mod. F24 elide. |
COMODATI D'USO GRATUITI E SCRITTURE PRIVATE | Sono dovuti solo se di importo pari o maggiore a € 1,00 sull’importo tardivo (formula: importo x tasso x tempo/365). Codice 1508 con mod. F24 sezione erario. |
I BOLLI | Le marche da bollo recano la data di emissione. La stessa non deve essere superiore a quella di decorrenza o stipula del contratto, pena la sanzione. |
SANZIONI | La sanzione sull’errata marca da bollo, è pari al 100% del valore della stessa. La riduzione è pari a 1/10 se entro 30 giorni, 1/9 dai 31 ai 90 giorni, 1/8 dai 90 giorni all’anno, 1/7 entro 2 anni e 1/6 oltre. L’imposta di bollo può essere anche pagata con il Mod. F24 elide cod. 1505. |
Può capitare che per vari fattori, durante il periodo di locazione, le parti decidano di aumentare o diminuire il canone di locazione. Per segnalare agli uffici Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto, bisogna depositare copia della scrittura oppure utilizzare l’opzione nella sezione “adempimenti successivi” usando le credenziali Entratel/Fisconline. La registrazione della riduzione del canone non è soggetta ad imposta, mentre l’aumento del canone sconta una imposta di € 67,00 fissa. |
Può capitare che durante il periodo del contratto, per vari motivi, il contratto venga “ceduto” oppure che “subentri” un’altra persona. La cessione si riferisce al passaggio volontario da parte del locatore o del conduttore ad un’altra persona, diversamente si parla di subentro quando il passaggio avviene in modo “estraneo alla volontà” di uno delle due parti (es. in caso di decesso del locatore, oppure la vendita a terzi di un immobile già in affitto). Anche per quanto riguarda le imposte c’è differenza tra i due casi, infatti con la cessione volontaria, come per la risoluzione o la proroga del contratto è previsto il versamento di un’imposta di registro. Nel caso del subentro invece non sono dovute, è opportuno, però, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto. |
Preliminari di vendita
NOTE GENERALI: tutte le scritture private di promessa di vendita vanno registrate entro 20 giorni dalla loro stipula. Vanno tassati tutti gli importi versati di qualsiasi natura, che intercorrono dalla data di stipula all’atto finale di trasferimento del bene, anche quelli non ancora versati. In caso l’atto finale non avvenisse, non è di interesse degli Uffici avere informazione dell’annullo della scrittura da parte delle parti interessate..
SCADENZA REGISTRAZIONE | Le scritture private di preliminari di vendita o compremessi, vanno registrati entro 20 giorni dalla data di stipula. |
CODICI REGISTRAZIONI | Pagati con il Mod. F24 sezione erario codice 1550 che comprende sia la quota fissa, che la quota a percentuale di acconto prezzo o caparra confirmatoria. |
IMPORTI VERSAMENTO | La quota fissa sconta un importo pari ad € 200,00 – la caparra confirmatoria un importo calcolato pari allo 0,5% sulle somme versate a tale titolo – l’acconto prezzo un importo calcolato pari al 3% sulle somme versate a tale titolo. N.B. Nel caso nella scrittura venga indicato che le somme versate si riferiscano a caparra/acconto prezzo, la percentuale da usare è quella più elevata e quindi del 3%. |
ALLEGATI E PIANTINE | Marca da bollo da € 1,00 per estrati di mappa e planimetrie in genere, € 16,00 per gli altri allegati e scritture per ogni 100 righe scritte. |
MODULISTICA | Si utilizza il Mod. 69 e RR scaricabili dal sito. |
PRELIMINARI CON CLAUSOLA SOSPENSIVA: nel caso in cui nel preliminare sia indicata una clausola sospensiva, ma vengano versati degli acconti nel periodo che intercorre tra la firma e il rogito, viene regolarmente versata la somma corrispondente alla caparra o acconto prezzo. Nel caso in cui invece non siano indicate cifre di acconto ma solo che al verificarsi della clausola l’immobile verrà regolarmente acquisito, la scrittura viene registrata con la sola tassa fissa, ed in seguito verrà redatta scrittura privata per il versamento delle somme che sarà registrata con il versamento delle relative tasse e con apposito Mod. 2 di avveramento condizione.
Le informazioni pubblicate nel presente articolo sono state verificate con la cortese collaborazione degli uffici dell'Agenzia delle Entrate di Como, valevoli fino al 20/02/2021.
Laura Oppo
Commissione Interna F.I.M.A.A. Como