Seminterrati e sottotetti: recupero a uso abitativo
Valorizzare e recuperare il patrimonio edilizio esistente come alternativa al consumo di suolo, ormai vicino allo “zero” e favorire la rigenerazione urbana, sono gli obiettivi che hanno convinto la Regione Lombardia ad adottare una una serie di misure per cercare di rilanciare gli interventi edilizi. Tra queste normative la Legge Regionale 15/2017 per la semplificazione (art.26 in tema di sottotetti) e, qualche mese prima, la Legge Regionale 7/2017 sul recupero dei locali seminterrati ad uso abitativo.
Recupero dei seminterrati
Con la L.R. 7/2017 la Regione ha deciso di introdurre un ulteriore possibilità di valorizzazione del patrimonio edilizio esistente attraverso il recupero a fini abitativi dei seminterrati.
La norma fissa dei criteri generali, ma sono poi i Comuni a decidere le zone urbanistiche in cui è applicabile e quelle in cui i recuperi sono non consentiti. I Comuni però devono attenersi alle casistiche individuate dal legislatore per tracciare gli ambiti di esclusione, e devono anche motivare in modo specifico, ambito per ambito, le ragioni dell’esclusione.
La legge regionale prevede comunque dei limiti: innanzitutto l’esclusione delle zone interessate da operazioni di bonifica o da fenomeni di risalita dell’acqua, ma anche che i seminterrati siano legittimamente realizzati e che si trovino in edifici già serviti da tutte le urbanizzazioni primarie.
Il recupero è sicuramente incentivato dalla possibilità di creare nuove unità abitative autonome nel seminterrato, e non solo stanze in aggiunta a quelle esistenti, di derogare all’altezza dei locali, che non può essere inferiore a 2,40 metri (come già possibile nel recupero sottotetti), e di monetizzare l’obbligo di reperire nuovi spazi per parcheggi (nel caso di nuove unità abitative).
Sono inoltre esenti dal versamento del costo di costruzione vani e locali seminterrati con una superficie lorda di pavimento non superiore ai 200 metri quadrati se destinati a uso residenziale e non superiore ai 100 metri quadrati se destinati ad altri usi, che costituiscono pertinenza diretta di unità immobiliari.
Recupero dei sottotetti
In Lombardia la norma sul recupero a fini abitativi dei sottotetti esisteva già: si trattava del Capo I della Legge Regionale 12/2005 per il governo del territorio. La L.R. 15/2017, oltre a confermare nella sua totalità quanto precedentemente adottato, incentiva ulteriormente tale recupero esentando dal pagamento del contributo di costruzione i sottotetti di pertinenza dell’abitazione principale aventi una superficie utile lorda fino a 40 metri quadri.
Restano confermate le altre regole, cioè il recupero ai soli fini abitativi, e la necessità di rispettare una serie di requisiti igienico-sanitati, come l’altezza media ponderale di 2,40 metri (2,10 metri per i Comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine sul livello del mare).
Importante e da tenere in dovuta considerazione in fase progettuale il rispetto dell’altezza massima prevista dai Piani di Governo del Territorio e soprattutto il rispetto delle distanze previsto dalle vigenti normative e dal Codice Civile gli interventi possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aero-illuminazione, nonché modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde
Nel caso in cui gli interventi comportino delle modifiche all’aspetto degli edifici (vietati nelle zone vincolate) è richiesto l’esame dell’impatto paesistico. Una volta recuperato, il sottotetto non può cambiare la sua destinazione d’uso per dieci anni.
L’ultima manovra di Bilancio ha sostanzialmente riconfermato tutti i bonus fiscali per i lavori in casa, e anche la possibilità di intervenire e soprattutto di recuperare spazio in più nella propria abitazione: l’auspicio è che tutte queste conferme ed opportunità possano e diano rilancio e slancio al settore delle costruzioni.
Geom. Corrado Mascetti
Presidente Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Como
