La tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire
nota al decreto legislativo N.122/2005
Con la pubblicazione del Decreto Legislativo n. 122/2005 sulla Gazzetta Ufficiale n. 155 del 06/07/2005 è diventata operativa la tanto attesa Tutela Patrimoniale degli acquirenti di immobili da costruire di cui alla legge n. 210/2004. in estrema sintesi possiamo osservare come la nuova legge predisponga una tutela, sotto forma di garanzia fidejussoria, a favore degli acquirenti (persone fisiche) che si accingano a stipulare un qualsiasi tipo di contratto che preveda il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di un immobile.
A detta garanzia, che copre tutte le somme in denaro ed ogni altro corrispettivo che prima del trasferimento della proprietà del bene il costruttore ha percepito o dovrebbe percepire, si aggiungono norme di salvaguardia in caso di fallimento del venditore, diritti di preferenza (prelazione) in caso di espropriazione del bene oggetto del contratto, una polizza indennitaria per i vizi e difetti dell’immobile e l’istituzione di un fondo di solidarietà a favore delle vittime del fallimento dei costruttori. La legge si applica a tutti i contratti aventi per oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativi) sia stato richiesto successivamente al 21/07/2005.
Altro aspetto caratterizzante riguarda l’applicazione della legge con riferimento non solo agli immobili ancora completamente da costruire (le c.d. vendite sulla carta), ma anche qualsiasi intervento edilizio che richieda il rilascio di un nuovo certificato di agibilità ovvero anche alle ristrutturazioni di immobili esistenti, qualora detta ristrutturazione sia di portata tale da necessitare di una conseguente nuova richiesta del certificato di agibilità dell’edificio. La legge non pone alcuna distinzione in ordine alla destinazione d’uso degli immobili da costruire. Si applica quindi anche agli immobili ad uso ufficio, alla casa di villeggiatura, ai box, purchè ovviamente l’acquirente sia persona fisica. Solo alcuni articoli della normativa hanno un riferimento esclusivo all’abitazione principale, e sono quelli relativi al diritto di prelazione in caso di vendita ed ai limiti dell’azione revocatoria in caso di fallimento.
Elemento centrale e caratterizzante della normativa in esame è rappresentato dall’obbligo, a carico del costruttore, di rilasciare a favore dell’acquirente, al momento della stipula del contratto preliminare o definitivo (o di qualunque altro contratto che abbia per oggetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su immobili da costruire) una fideiussione a copertura di tutte le
somme che il costruttore ha riscosso o deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Nella generalità dei casi detta fideiussione sarà rilasciata al momento della conclusione del contratto preliminare di vendita e cesserà come efficacia con la stipula del contratto definitivo (rogito) di trasferimento di proprietà dell’immobile. La fideiussione deve essere emessa da un istituto bancario, da una società di assicurazioni o da un intermediario finanziario
a ciò abilitato. Problema centrale sull’interpretazione della normativa in esame è se detta garanzia, ovvero la fideiussione sia rinunciabile da parte dell’acquirente. Ovvero si discute sulla validità di una preventiva, o anche contestuale rinuncia da parte dell’acquirente (debitamente informato sul diritto riconosciutogli per legge) alla fideiussione magari in cambio di uno sconto sul prezzo di compravendita. Allo stato (ovvero in mancanza di giurisprudenza sul punto e secondo la dottrina più autorevole) pare che detta rinuncia non sia possibile, trattandosi di una norma di ordine pubblico di protezione, e pertanto l’eventuale accordo in tal senso stipulato tra le parti dovrà ritenersi nullo.
La fideiussione potrà essere escussa dall’acquirente al verificarsi di una delle “situazioni di crisi” espressamente previste dal legislatore nella novella, situazioni che, possono riassumersi in:
a) pignoramento dell’immobile promesso in vendita;
b) sottoposizione del venditore ad una procedura fallimentare - fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
Qualora il costruttore non rilasci la garanzia fidejussoria la legge prevede che il contratto sottoscritto sia nullo. La nullità però potrà essere fatta valere solo dall’acquirente. Si verte quindi in un’ipotesi di nullità relativa. Fermo restando la garanzia prevista dall’art. 1669 Codice Civile, il costruttore è sempre tenuto a fornire all’acquirente anche una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile derivanti da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di trasferimento della proprietà dell’immobile. La polizza avrà decorrenza dalla data di ultimazione dei lavori.
Il Fondo di solidarietà verrà istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e vi potranno accedere gli acquirenti di beni immobili da costruire i quali, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, abbiano subito la perdita di somme di denaro e non abbiano conseguito la proprietà del bene. Ai fini dell’accesso al Fondo dette procedure di crisi non devono essersi concluse in epoca antecedente al 31.12.1993 e non devon essere state aperte successivamente al 1.07.2005. Il Fondo sarà alimentato da un contributo obbligatorio a carico del costruttore pari al 4 per mille (misura definita allo stato attuale ma che potrà essere variata) dell’importo complessivo di ciascuna fidejussione ed il versamento dovrà essere effettuato dal costruttore entro il mese successivo a quello di rilascio della fidejussione.
Avv. Daniele Mammani e Avv. Paolo Pesando Consulenti legali FIMAA
