È da qualche anno che chi vende o affitta immobili (o fa interventi di riqualificazione energetica) ha a che fare con l’ Attestato di Prestazione Energetica (il cui acronimo è APE) che rappresenta
l’“etichetta energetica dell’edificio” e fornisce un’indicazione chiara e intuitiva del livello della qualità energetica dell’unità immobiliare a cui si riferisce, tramite l’analisi dei componenti dell’involucro, quali le pareti, i serramenti, i solai, il tetto e di quelli impiantistici, come il tipo di caldaia, di terminali di emissione e altro.
Da ormai quasi un anno e mezzo abbiamo a che fare con il nuovo modello di APE, che è stato approvato da Regione Lombardia con la DGR X/3868 e il relativo DDUO n. 6480 del 30 luglio 2015 in attuazione dei Decreti interministeriali del 26 giugno 2015. Lo stesso modello permane con il DDUO 176/17 del 12 gennaio 2017 (ultima normativa che introduce i consumi, per edifici non residenziali, degli ascensori e degli altri mezzi di trasporto di persone e/o cose) ed è relativo agli attestati con data di registrazione successiva al 1° ottobre 2015. La nuova normativa contiene il nuovo formato di APE e di annuncio commerciale, validi comunque per tutte le regioni d’Italia. A partire dal 1° gennaio 2016 è obbligatorio redigere il nuovo APE anche per gli edifici nuovi.
L’Attestato di Prestazione Energetica è, in pratica, un documento informativo che permette di conoscere le prestazioni energetiche dell’edificio, cioè la quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell’immobile i vari bisogni energetici dell’edificio, la climatizzazione invernale e estiva, la produzione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e, per il settore terziario, l’illuminazione, gli impianti ascensori e le scale mobili. La quantità annua di energia primaria è espressa da uno o più valori descrittori, che tengono conto del livello di isolamento dell’edificio e delle caratteristiche degli impianti tecnici a servizio dell’edificio stesso.
Questo valore può essere espresso in Energia primaria non rinnovabile, rinnovabile o totale (somma delle energie precedenti). La principale informazione riportata sull’APE è l’indice di prestazione energetica non rinnovabile (EPgl,nren), che indica il fabbisogno annuale di energia primaria non rinnovabile relativa a tutti i servizi erogati dai sistemi tecnici presenti. Questo indice identifica la classe energetica dell’edificio in una scala da A4 (edificio più efficiente, ad elevatissime prestazioni) a G (edificio meno efficiente e quindi moltoenergivoro ed inquinante).
Va sottolineato che l’APE fotografa l’edificio in condizioni standard di funzionamento e pertanto restituisce un fabbisogno energetico dell’edificio che non corrisponderà al consumo reale che, come è noto, è influenzato in maniera significativa da condizioni climatiche diverse da quelle medie considerate e soprattutto dall’uso “particolare”, da parte degli utenti, dell’edificio stesso e degli impianti in esso contenuti. Importante novità della nuova normativa riguarda i servizi energetici considerati che aumentano con l’aggiunta del raffrescamento (per tutte le categorie di edifici) e degli ascensori/trasporti (per categorie di edifici non residenziali), come indicato nello schema “Servizi energetici considerati”.
L’altra grossa novità, fondamentale per i calcoli, è l’introduzione dell’edificio di riferimento, con le caratteristiche riportate nello schema “L’edificio di riferimento”.
Come evidenziato l’edificio di riferimento ha caratteristiche identiche a quelle dell’edificio reale a cui si riferisce (ogni unità immobiliare ha quindi il suo edificio di riferimento) ma si differenzia per le caratteristiche degli elementi tecnologici (paramenti di isolamento dei muri, serramenti, coperture, impianti, ecc.) che sono assunti con valori standard, da normativa.
Prima dell’entrata in vigore della nuova normativa il calcolo dell’indice EPH (fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione invernale che rappresenta il consumo “standardizzato” dell’edificio nella stagione invernale per garantire il comfort ambientale interno) veniva fatto sulla base della procedura di calcolo di cui al Decreto n. 5796 dell’11 giugno 2009 e dava un numero, in kWh/m2anno per le destinazioni d’uso residenziali e kWh/m3anno per tutte le altre destinazioni d’uso, che era rappresentativo anche dell’impatto dell’edificio sull’ambiente durante la stagione invernale e determinava la classe energetica dell’immobile (valore di EPH e diretta corrispondenza ad una classe energetica in modo tabellare, valida per tutti gli edifici).
Ora ogni edificio da certificare ha un suo edificio di riferimento e l’indice di prestazione a cui si associa la classe energetica non è più solo riguardo il fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione invernale ma è la sommatoria di climatizzazione invernale, produzione di acqua calda sanitaria, climatizzazione estiva, ventilazione, illuminazione artificiale e trasporti di persone e cose (questi due ultimi valori solo per gli edifici non residenziali). Si valuta solo la componente non rinnovabile del fabbisogno di energia primaria. Tutti gli indici sono espressi in kWh/m2 anno.
Il calcolo della prestazione energetica si basa sui servizi effettivamente presenti nell’edificio, fatti salvi gli impianti di climatizzazione invernale e, nel settore residenziale, di produzione di acqua calda sanitaria, che si considerano sempre presenti. In caso di assenza si simulano in maniera virtuale considerando gli impianti standard previsti per la definizione dell’indicatore di classe.
L’edificio sprovvisto di impianto termico necessita lo stesso di APE. La scala delle classi è definita a partire dal valore dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile EPglnren, rif,standard. Tale indice è posto quale limite di separazione tra la classe A1 e B. EPgl-nren, rif, standard si calcola partendo dall’edificio di riferimento a cui vengono imposti i valori di riferimento per l’involucro definiti dalla normativa e ipotizzando che nell’edificio siano installati gli impianti standard descritti sempre nelle norme di calcolo.
Con questo nuovo metodo di calcolo cambieranno i delta prezzi di vendita a m2 di un’unità immobiliare, come indicato nei precedenti borsini immobiliari (tabella classificazione energetica nella
guida alla lettura del Borsino).
In pratica prima la certificazione risultava un “termometro assoluto” di consumo energetico, adesso stabilisce quanto si avvicina/discosta rispetto al consumo dell’edificio di riferimento.
Il nuovo APE, fisicamente costituito da cinque pagine e ha le seguenti caratteristiche:
• la classe energetica determinata attraverso l’indice di prestazione energetica globale, espresso in energia primaria non rinnovabile;
• quattro livelli di classe A (A1, A2, A3, A4), oltre alle classi B, C, D, E, F, G, che fanno scomparire la classe A e la classe A+ e facendo passare da otto a dieci le classi energetiche;
• un apposito spazio, se barrato, indicherà che si tratta di un “Edificio a energia quasi zero”;
• le emissioni di anidride carbonica; fornire informazioni sulla quantità di energia esportata;
• fornire una stima dei consumi energetici annui (in condizioni standard); fornire dati di dettaglio sugli impianti esistenti (anno di installazione, potenza, codice catasto impianti termici, ...);
• affiancare agli indicatori quantitativi (classe energetica e indice di prestazione globale) indicatori qualitativi (“emoticons”) che indicano le caratteristiche di isolamento dell’edificio, per la stagione
invernale e per la stagione estiva;
• indicare le raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti (obbligatorie per la validità dell’APE).
L’Attestato in formato cartaceo deve sempre essere firmato in originale dal Certificatore e accompagnato dalla ricevuta generata dal Catasto Energetico (CEER). Inoltre, se redatto prima del 28 gennaio 2016, deve essere accompagnato dalla dichiarazione di atto di notorietà in cui lo stesso Certificatore dichiara che la copia cartacea è conforme al file depositato nel CEER.
Alle persone interessate ad acquistare o affittare si deve fornire un quadro completo dell’immobile dal punto di vista energetico riportandolo su tutti gli annunci commerciali, riguardanti la vendita o la locazione. Questo obbligo si applica a tutti gli annunci pubblicati su giornali, manifesti, volantini e siti web e a quelli trasmessi per radio o televisione per conto di qualsiasi soggetto (persona fisica, società, cooperativa, associazione, fondazione, ente pubblico o privato, ecc.).
Ne sono esclusi gli edifici, che non rientrano nell’ambito di dotazione e allegazione dell’APE, e gli edifici residenziali in locazione utilizzati per meno di quattro mesi all’anno. Le agenzie immobiliari che espongono presso le proprie sedi annunci di unità immobiliari, dotate di APE redatto secondo l’attuale procedura di calcolo di cui all’ Allegato H del Decreto n. 176/17 (“nuova normativa”), devono obbligatoriamente utilizzare il format “Allegato G” del medesimo Decreto.
Gli annunci riguardanti, invece, edifici certificati seguendo la procedura approvata con DGR n. VIII/8745 del 22 dicembre 2008 (“vecchia normativa”) devono riportare la classe energetica (dalla A+ alla G), il fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento o la climatizzazione invernale (EPH) e devono citare espressamente la DGR VIII/8745 come normativa utilizzata per la redazione dell’APE dell’unità immobiliare in oggetto.
Gli annunci riportati su altri canali (siti web, stampa, volantini, manifesti, radio o televisione), riferiti a unità immobiliari dotate di APE, redatto secondo la procedura di calcolo nuova, devono riportare solamente l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, l’indice di prestazione energetica rinnovabile, la classe energetica (dalla A4 alla G) e la prestazione energetica del fabbricato (emoticon inverno ed estate).
Gli annunci, riguardanti edifici certificati con la procedura approvata con la precedente normativa, devono riportare la classe energetica (dalla A+ alla G), il fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento o la climatizzazione invernale (EPH) e devono citare espressamente la DGR n. VIII/8745 come normativa utilizzata per la redazione dell’APE dell’unità immobiliare in oggetto. Per ottenere la copia di un Attestato, precedentemente redatto e depositato nel CEER, utilizzabile ai sensi della normativa vigente, è necessario richiedere un documento originale o una copia conforme all’originale.
Il proprietario, che non sia in possesso dell’attestato, ne può ottenere una copia utilizzabile ai sensi della normativa vigente rivolgendosi:
• al certificatore energetico che ha redatto l’attestato, il quale può accedere alla sua area riservata del sito cened,stampare l’attestato depositato nel Catasto Energetico e firmarlo in originale. Il proprietario può trovare i recapiti del certificatore tramite il servizio dedicato sul sito CENED, se il professionista ha dato il consenso alla pubblicazione dei propri dati;
• ad un altro certificatore iscritto, che il proprietario dovrà delegare all’acquisizione dell’attestato scaricando dal sito CENED il modello di delega. Il certificatore delegato, accedendo al servizio
di report ape nella sua area riservata potrà acquisire il file (in diversi formati) e i report relativi all’APE. In questo caso il proprietario può ricercare un certificatore tramite il servizio dedicato sul sito CENED;
• ad un notaio o ad un pubblico ufficiale, registrato sul sito CENED, che accedendo alla propria area riservata può effettuare il download dell’attestato di prestazione energetica firmato digitalmente presente all’interno del Catasto Energetico e produrre una copia cartacea “conforme all’originale”.
P.I. Cairoli Michele
per FIMAA Como
