Note ed avvertenze - per le tabelle consultare l'edizione 2016
La presente pubblicazione è frutto dei lavori della apposita Commissione Borsino Immobiliare che vaglia ed elabora i risultati delle rilevazioni effettuate dagli agenti immobiliari che formano la rete dei rilevatori della F.I.M.A.A. Como, dislocata su tutto il territorio provinciale. I valori in essa contenuti sono stati rilevati nell’anno 2015 ed hanno carattere puramente indicativo. Nell’elaborazione dei prezzi rilevati si è tenuto conto della media, scartando i valori relativi a particolari punte massime o minime. Questa pubblicazione potrà servire da sopporto indicativo per tutti gli operatori del settore immobiliare che invitiamo, per una corretta imputazione dei dati riportati, alla lettura della presente guida ed all’utilizzo dei coefficienti correttivi in essa contenuti.
La determinazione del prezzo di vendita del prodotto immobiliare, per la peculiarità specifica di ogni singola unità, necessita dell’apporto di opportune conoscenze ed esperienze professionali degli operatori del settore stesso. Invitiamo perciò i cittadini ad utilizzarlo come puro ausilio informativo e soprattutto di rivolgersi a un Agente Immobiliare regolarmente iscritto presso la C.C.I.A.A.
Premessa
Per poter correttamente interpretare i valori elencati è indispensabile questa guida ed in particolare i coefficienti qui riportati, per ottenere un valore che rispecchia il più possibile la realtà del mercato. Ciò nonostante, le variegate peculiarità degli immobili caratterizzano anche un elevata “soggettività” nell’attribuzione del valore, che non consente una sua “meccanica” determinazione, è per tanto requisito basilare nell’effettuare una valutazione corretta, l’esperienza e la sensibilità personale ed oggettiva di chi la esegue.
Suddivisione della zone
La suddivisione della rilevazione dei dati sul territorio avviene in comparti per la città di Como (in totale 23 zone) necessarie al fine di individuare al meglio i diversi valori di ogni singola zona (vedi pianta a pag 42); per quanto concerne la Provincia vengono riportati i valori immobiliari (vedi tabelle a pag 54) di ogni Comune, diversificati per tipologia e fasce
temporali.
Calcolo della superficie commerciale dell'immobile
La superficie da considerare, per la valutazione globale dell’immobile, è quella definita “commerciale” calcolata con le indicazioni che seguono, applicando gli opportuni “coefficienti di differenziazione”. La superficie lorda dell’immobile si calcola comprendendo tutti i muri divisori interni e la metà dei muri che dividono l’immobile in oggetto da altri con esso confinanti; sui lati in cui l’immobile non confina con altre unità, nel computo si tiene conto dell’intera superficie del muro perimetrale, considerando lo spessore massimo dello stesso non superiore a cm. 50; al valore ottenuto andranno aggiunte le superfici delle pertinenze applicando i coefficienti come da tabella a pag 35.
Coefficienti di differenziazione
Tali coefficienti vengono applicati per variare le quotazioni riportate nel nostro “Borsino” tenendo conto della vetustà, delle caratteristiche qualitative, del piano e dello stato locativo dell’immobile. Per la stima della quotazione di unità immobiliari non nuove (abitazioni, nonché uffici, compresi in edifici residenziali), applicare il coefficiente fra quelli elencati a pag 36, che corrisponde alla vetustà oggetto di stima. I coefficienti da applicare riferiti alla vetustà degli immobili per tutte le destinazioni riportate, si applicano partendo dall’anno 1° della tabella vetustà, per ogni fascia di periodo temporale del nostro “Borsino” presa in esame.
Esempio
Calcoliamo ad esempio la vetustà per un appartamento in Como – Zona 9 – costruito nel 1981: il valore della fascia anno 1985 pari ad € 2.150,00 andrà moltiplicato per il coefficiente di vetustà 0,96 (anni 4, dal 1985 al 1981), al risultato saranno poi applicati i successivi coefficienti.
N.B. Gli immobili ristrutturati sono equiparati al nuovo solo se la ristrutturazione è generale per tutte le parti ed impianti dell’edificio.
Classificazioni energetiche
Attualmente le rilevazioni riportate identificano il prezzo delle unità immobiliari di nuova costruzione equivalenti alla classe energetica “B” per tutte le altre classi energetiche vds. “Tabella classificazione energetica”.
MODALITA' DI LETTURA
Anche l’edizione 2016 del Borsino Immobiliare approva la guida alla lettura attestando i valori di riferimento delle nuove costruzioni e conferma i periodi di riferimento. Seguendo le indicazioni delle normative vigenti in merito alla situazione tecnologica e a risparmio energetico, del fabbisogno dei consumi e delle relative prestazioni, i “valori di riferimento delle nuove costruzioni” dei nuovi fabbricati (e di ogni tipologia) si rinnovano in Classe Energetica ‘B’. Seconda conferma, ma non per importanza, è la divisione dei “periodi di riferimento”: nuovo > immobili in classe ‘B’ > appartamenti anno 2000 > appartamenti anno 1985 > appartamenti anno 1970
Le modifiche del “Borsino” e la sua lettura non possono prescindere dalle interpretazioni delle considerazioni sopra evidenziate.