Note, avvertenze e modalità di lettura
Il Borsino Immobiliare di Como è un periodico annuale ed è realizzato grazie al lavoro dell’apposita “Commissione Borsino” che, avvalendosi del contributo di numerosi agenti immobiliari associati presenti sul territorio comasco, elabora e pubblica i risultati delle rilevazioni da questi effettuate. I valori qui riportati sono relativi alle compravendite e sono riferiti all’anno 2019; i valori sono stati elaborati per tutti i comuni della provincia di Como e hanno carattere indicativo.
Nell’elaborazione dei prezzi rilevati si è tenuto conto della media dei valori, scartando i dati relativi a particolari punte massime o minime. Questa pubblicazione potrà servire da supporto indicativo per tutti gli operatori del settore immobiliare: invitiamo tutti i lettori, al fine di una corretta interpretazione dei dati pubblicati, all’attenta lettura della presente guida e all’utilizzo della Tabella Classificazione Energetica e di tutti i coefficienti correttivi di seguito riportati.
Si evidenzia che tutte le indicazioni e i coefficienti che fanno parte della “Guida alla lettura” devono essere applicati esclusivamente ai valori riportati in questa edizione 2020 del Borsino Immobiliare e che, onde evitare raffronti fuorvianti, non andranno applicati a dati ottenuti consultando altre banche dati o elaborati con metodi diversi. La determinazione del valore di vendita, per le peculiarità specifiche di ogni singola unità immobiliare, necessita delle conoscenze e dell’apporto professionale di un valutatore esperto, operante nel settore. Di conseguenza, F.I.M.A.A. Como invita ad utilizzare il “Borsino” come puro ausilio informativo, consigliando agli utenti di rivolgersi, per ottenere una corretta valutazione, a un Agente Immobiliare regolarmente iscritto presso la Camera di Commercio.
Premessa
Come anzidetto, per poter correttamente interpretare i valori qui elencati è indispensabile utilizzare le indicazioni contenute in questa Guida al fine di ottenere un risultato che rispecchi il più possibile la realtà del mercato. Ciò nonostante, le variegate specifiche degli immobili caratterizzano anche un’elevata variabilità nell’attribuzione del valore, che non consente una sua “meccanica” determinazione. Pertanto, è requisito basilare nell’eseguire una valutazione corretta l’esperienza e la sensibilità personale ed oggettiva di chi la esegue.
Suddivisione delle zone:
Città di Como: la rilevazione dei valori monitorati nel capoluogo avviene mediante la suddivisione del territorio in ventiquattro diverse Zone;
Comuni della provincia: nell’edizione 2020 è stata migliorata la rappresentazione delle tabelle relative ai comuni della provincia di Como.
Pubblicazione dei dati
I dati raccolti sono strutturati per ogni singolo Comune indicando le NTN (Numero Transazioni Normalizzate) dell’anno 2018, il C.A.P., il Codice Catastale, il numero di abitanti e quindi i valori rilevati. Le tipologie esaminate sono: Ville Singole, Ville a Schiera, Appartamenti, Uffici, Negozi, Capannoni/ Laboratori/Magazzini, Box. Si evidenzia che le unità immobiliari ristrutturate possono essere equiparate a quelle di nuova edificazione esclusivamente nei casi in cui la ristrutturazione sia globale per tutte le parti e impianti dell’edificio, inclusi gli adeguamenti richiesti dalla Legge ai fini energetici.
Calcolo della superficie
In fase di valutazione si utilizzerà la cosiddetta “superficie commerciale” dell’unità immobiliare, ossia quella rilevata con le indicazioni che seguono: La superficie lorda dell’unità immobiliare sarà calcolata includendo tutti i muri divisori interni e la metà dei muri che separano l’immobile in oggetto da altri con esso confinanti. Sui lati in cui l’unità immobiliare non confina con altre, nel computo si terrà conto dell’intera superficie del muro perimetrale, considerando lo spessore massimo dello stesso non superiore a 50 cm. Al valore così ottenuto andranno sommate le superfici delle pertinenze previa applicazione dei "Coefficienti da applicare alle pertinenze”.
Classificazione energetica degli edifici (applicabile ai soli immobili residenziali)
I prezzi delle unità immobiliari residenziali di nuova costruzione sono riferiti alla Classe Energetica A (riferita alla normativa 8745/2008) o A1 (riferita alla normativa 3868/2015), le altre fasce temporali riportano le relative classi energetiche di riferimento. Per le variazioni delle classi energetiche, per i soli immobili residenziali, si dovrà tenere in considerazione la classe energetica di riferimento specificata nei diversi periodi temporali, la quale dovrà essere adeguata alla classe effettiva risultante dell’attestato energetico dell’immobile, applicando le variazioni di valore indicate nella “Tabella Classificazione Energetica”.
Valori e coefficienti di differenziazione
Per variare le quotazioni riportate nel Borsino Immobiliare degli immobili residenziali dovranno sempre essere applicate, nell’ordine, le eventuali variazioni risultanti dalla “Tabella Classificazione Energetica” e quindi i coefficienti che tengono conto della vetustà, del livello di piano e, se l’immobile risultasse locato al momento della valutazione, dei coefficienti per immobili locati. Si dovrà infine aver cura di applicare i coefficienti relativi alle caratteristiche qualitative. Per gli immobili a destinazione diversa dall’abitativa si potranno utilizzare i coefficienti per uffici, negozi, capannoni e laboratori/magazzini. I coefficienti relativi a posti auto e box andranno applicati, se necessario, ai soli valori relativi ai comuni della provincia, escluso il capoluogo.
Locazioni
L’utente potrà trovare qui la tabella contenente i valori medi rilevati per le locazioni, riferite alle località provinciali più significative.
Borsino e web
I valori del Borsino Immobiliare saranno disponibili a partire dal mese di ottobre anche online, semplicemente registrandosi sul portale www.borsino-immobiliare.com, dove sarà possibile accedere anche ai dati storici a partire dal 2003. Per eventuali domande o dubbi interpretativi relativi alla presente Guida o al Borsino è a disposizione l’Help Center, scrivendo a help@fimaacomo.it
a cura della Commissione Borsino Immobiliare
