Note, avvertenze e modalità di lettura
La presente pubblicazione è frutto dei lavori della apposita Commissione Borsino Immobiliare che vaglia ed elabora i risultati delle rilevazioni effettuate dagli agenti immobiliari che formano la rete dei rilevatori della F.I.M.A.A. Como, dislocata su tutto il territorio provinciale. I valori in essa contenuti sono stati rilevati nell’anno 2017 e hanno carattere puramente indicativo. Nell’elaborazione dei prezzi rilevati si è tenuto conto della media dei valori, scartando i dati relativi a particolari punte massime o minime. Tale pubblicazione potrà servire da supporto indicativo per tutti gli operatori del settore immobiliare che si invitano, per una corretta imputazione dei dati riportati, alla lettura della presente guida e all’utilizzo dei coefficienti correttivi contenuti. La determinazione del prezzo di vendita annessa alla peculiarità specifica di ogni singola unità immobiliare necessita di opportune conoscenze ed esperienze professionali degli operatori del settore. Di conseguenza, si consiglia di utilizzare il Borsino come puro ausilio informativo, invitando gli utenti a rivolgersi a un Agente Immobiliare regolarmente iscritto presso la C.C.I.A.A.
Premessa
Per poter correttamente interpretare i valori elencati è indispensabile questa guida, per ottenere un valore che rispecchia il più possibile la realtà del mercato. Ciò nonostante, le variegate peculiarità degli immobili caratterizzano anche un elevata “soggettività” nell’attribuzione del valore, che non consente una sua “meccanica” determinazione, è per tanto requisito basilare nell’effettuare una valutazione corretta, l’esperienza e la sensibilità personale ed oggettiva di chi la esegue. Anche per l'edizione 2018 del Borsino Immobiliare vengono confermati i cambiamenti relativi all'assegnazione delle classi energetiche ai nuovi periodi di riferimento temporali. Invitiamo perciò lettori a prendere visione e tenere conto di tale importanti novità, utilizzando la Guida e in particolare la “Tabella Classificazione Energetica”.
Suddivisione della città in zone
Capoluogo: la rilevazione dei valori monitorati sul territorio avviene in ventitre diversi comparti per la città di Como, al fine di individuare nel dettaglio ogni singola zona (vedi mappa).
Provincia: si confermano le novità introdotte nell'edizione del Borsino 2017 e, considerata l'utilità grafica si è deciso di implementare i Comuni con il maggior numero di abitanti. Per quanto concerne il resto della Provincia, i valori rilevati di ogni singolo Comune sono riportati nel tabellone completo, diversificati per tipologia e fasce temporali.
Locazioni: il lettore potrà trovare la tabella dei valori medi rilevati per le locazioni, riferite alle località più significative.
Raccolta dati
Il tabellone completo dei dati raccolti nella provincia è strutturato per ogni singolo Comune indicando lo stemma, il Codice Catastale, il Codice di Avviamento Postale, il numero di abitanti, e i prezzi. Le tipologie esaminate sono: “Ville Singole Nuove - Classe A”, “Ville a Schiera Nuove - Classe A”, “Appartamenti Nuovi - Classe A”, “Appartamenti anno 2007 - Classe B”, “Appartamenti anno 1990 - Classe E”, “Appartamenti anno 1975 - Classe G”, “Uffici”, “Negozi”, “Capannoni-Laboratori-Magazzini”, “Box”. Si precisa che le unità immobiliari ristrutturate sono equiparate a quelle di nuova edificazione, esclusivamente nei casi in cui la ristrutturazione sia globale per tutte le parti e impianti dell’edificio, inclusi gli adeguamenti richiesti per legge ai fini energetici.
Calcolo della superficie commerciale
In fase di valutazione si utilizzerà la cosiddetta “superficie commerciale” dell’unità immobiliare, ossia quella rilevata con le indicazioni che seguono e con l’applicazione degli opportuni “coefficienti di differenziazione”. La superficie lorda dell’unità immobiliare, invece, viene rilevata includendo tutti i muri divisori interni e la metà dei muri che separano l’immobile in oggetto da altri con esso confinanti. Sui lati in cui l’unità immobiliare non confina con altre, nel computo si tiene conto dell’intera superficie del muro perimetrale, considerando lo spessore massimo dello stesso non superiore a 50,00 cm. Al valore ottenuto andranno sommate le superfici delle pertinenze applicando i relativi coefficienti Coefficienti da applicare per le pertinenze.
Coefficienti di differenziazione
Per variare le quotazioni riportate nel Borsino Immobiliare vengono applicati, per ogni tipologia di immobile, i coefficienti che tengono conto della vetustà, del piano e dello stato locativo. Per gli immobili a uso residenziale si applicano i coefficienti relativi alle caratteristiche qualitative; mentre per gli immobili a destinazione diversa dall’abitativo si applicano i coefficienti per uffici, negozi, capannoni e laboratori-magazzini Coefficienti commerciali e industriali. Infine le pertinenze hanno i relativi coefficienti per autorimesse e posti macchina Coefficienti box e posti auto.
Classificazioni energetiche
Come nell’edizione 2017, le rilevazioni dei prezzi delle unità immobiliari residenziali di nuova costruzione sono indicate in Classe Energetica “A” (riferita alla normativa ante 2015) seguendo le indicazioni delle normative vigenti in merito alla situazione tecnologica e al risparmio energetico, al fabbisogno dei consumi e alle relative prestazioni. Si evidenzia che le indicazioni delle classi energetiche, ai fini valutativi, riguardano esclusivamente gli immobili ad uso residenziale. Per tutte le altre classi energetiche seguire le indicazioni della “Tabella Classificazione Energetica”.
Coefficienti di differenziazione
Per variare le quotazioni riportate nel Borsino Immobiliare vengono applicati, per ogni tipologia di immobile, i coefficienti che tengono conto della vetustà, del piano e dello stato locativo. Per gli immobili a uso residenziale si applicano i coefficienti relativi alle caratteristiche qualitative; mentre per gli immobili a destinazione diversa dall’abitativo si applicano i coefficienti per uffici, negozi, capannoni e laboratori-magazzini. Infine le pertinenze hanno i relativi coefficienti per autorimesse e posti macchina. Nelle pagine seguenti vengono riportati i coefficienti più significativi.
