Note, avvertenze e modalità di lettura
Il Borsino Immobiliare di Como e Provincia è un periodico annuale ed è realizzato grazie al lavoro dell’apposita “Commissione Borsino” che, avvalendosi del contributo dei numerosi agenti immobiliari associati presenti sul territorio comasco, elabora e pubblica i risultati delle rilevazioni dei valori immobiliari da questi effettuate.
Premessa
I valori qui riportati sono relativi alle compravendite e sono riferiti all’anno 2020; i valori sono stati elaborati per tutti i comuni della provincia di Como e hanno carattere indicativo. Nell’elaborazione dei dati rilevati si è tenuto conto della media dei valori, scartando i dati relativi a particolari punte massime o minime.
Questa pubblicazione potrà servire da supporto indicativo per tutti gli operatori del settore immobiliare: invitiamo tutti i lettori, al fine di una corretta interpretazione dei dati pubblicati, all’attenta lettura della presente guida 2021 e al preciso utilizzo della Tabella Classificazione Energetica e di tutti i coefficienti correttivi qui riportati.
Nota: tutte le indicazioni e i coefficienti che fanno parte della GUIDA ALLA LETTURA DELL’EDIZIONE 2021 possono essere applicati esclusivamente ai valori riportati nella presente edizione del Borsino Immobiliare e, onde evitare raffronti fuorvianti, non andranno applicati a dati ottenuti consultando altre banche dati o elaborati con metodi diversi.
Si evidenzia che, per poter correttamente interpretare i valori qui elencati, è indispensabile utilizzare le indicazioni contenute in questa Guida al fine di ottenere un risultato che rispecchi il più possibile la realtà del mercato. Ciò nonostante, le variegate specifiche degli immobili caratterizzano anche un’elevata variabilità nell’attribuzione del valore, che non consente una sua “meccanica” determinazione. Pertanto, è requisito basilare nell’eseguire una valutazione corretta l’esperienza e la sensibilità personale ed oggettiva di chi la esegue, si invita pertanto il privato cittadino a rivolgersi sempre ad agenti immobiliari e a professionisti qualificati.
Suddivisione del territorio e zone:
Città di Como: la rilevazione dei valori monitorati nel capoluogo avviene mediante la suddivisione del territorio in ventiquattro diverse Zone;
Comuni della provincia: i comuni della provincia di Como sono raccolti in 10 macro-zone, allo scopo di poter facilmente confrontare i valori all’interno di ogni macro-zona.
Pubblicazione dei dati
I dati sono pubblicati per ogni singolo Comune con indicazione del valore NTN (Numero Transazioni Normalizzate) relativo all’anno 2019, il C.A.P., il Codice Catastale, il numero di abitanti (anno 2019) e i valori rilevati. Le tipologie esaminate sono: Ville Singole, Ville a Schiera, Appartamenti, Uffici, Negozi, Capannoni/Laboratori/Magazzini, Box. Si evidenzia che le unità immobiliari ristrutturate possono essere equiparate a quelle di nuova edificazione esclusivamente nei casi in cui la ristrutturazione sia globale per tutte le parti e impianti dell’edificio, inclusi gli adeguamenti richiesti dalla Legge ai fini energetici.
Calcolo della superficie
In fase di valutazione si utilizzerà la cosiddetta “superficie commerciale” dell’unità immobiliare, ossia quella rilevata con le indicazioni che seguono: La superficie lorda dell’unità immobiliare sarà calcolata includendo tutti i muri divisori interni e la metà dei muri che separano l’immobile in oggetto da altri con esso confinanti. Sui lati in cui l’unità immobiliare non confina con altre, nel computo si terrà conto dell’intera superficie del muro perimetrale, considerando lo spessore massimo dello stesso non superiore a 50 cm. Al valore così ottenuto andranno sommate le superfici delle pertinenze previa applicazione dei "Coefficienti da applicare alle pertinenze”.
Classificazione energetica degli edifici (applicabile ai soli immobili residenziali)
I prezzi delle unità immobiliari residenziali di nuova costruzione sono riferiti alla Classe Energetica A (riferita alla normativa 8745/2008) o A1 (riferita alla normativa 3868/2015), le altre fasce temporali riportano le relative classi energetiche di riferimento. Per le variazioni delle classi energetiche, per i soli immobili residenziali, si dovrà tenere in considerazione la classe energetica di riferimento specificata nei diversi periodi temporali, la quale dovrà essere adeguata alla classe effettiva risultante dell’attestato energetico dell’immobile, applicando le variazioni di valore indicate nella “Tabella Classificazione Energetica”.
Valori e coefficienti di differenziazione (applicabili ai soli immobili residenziali)
Per variare le quotazioni riportate nel Borsino Immobiliare degli immobili residenziali dovranno sempre essere applicate, in primo luogo, le eventuali variazioni risultanti dalla “Tabella Classificazione Energetica”. Successivamente andranno applicati i coefficienti che tengono conto della vetustà, del livello di piano e, se l’immobile risultasse locato al momento della valutazione, dei coefficienti per immobili locati. Si dovrà inoltre aver cura di applicare i coefficienti relativi alle caratteristiche qualitative. I coefficienti relativi a posti auto e box andranno applicati, se necessario, ai soli comuni della provincia, escluso il capoluogo.
Immobili Commerciali e Industriali
Per gli immobili ad uso diverso, si potranno utilizzare i relativi coefficienti (vedi uffici, negozi, capannoni e laboratori/magazzini).
Locazioni
L’utente potrà trovare qui la tabella contenente i valori medi rilevati per le locazioni, riferite alle località provinciali più significative.
Come sapere quanto vale un immobile?
La determinazione del corretto valore di un bene immobile, per le peculiarità specifiche di ogni singola unità immobiliare, necessita delle conoscenze e dell’apporto professionale di un valutatore esperto, operante nel settore, che abbia possibilmente una buona conoscenza del mercato immobiliare locale.
Di conseguenza, F.I.M.A.A. Como invita ad utilizzare il “Borsino” come puro ausilio informativo, consigliando agli utenti di rivolgersi, per ottenere una corretta valutazione, a un Agente Immobiliare regolarmente iscritto presso la Camera di Commercio. I valori del Borsino Immobiliare saranno disponibili a partire dal mese di Ottobre anche qui online, potranno essere consultati gratuitamente semplicemente registrandosi sul portale borsinoimmobiliare.com. La registrazione consentirà di accedere anche ai dati storici a partire dal 1993. Per eventuali domande o dubbi interpretativi relativi alla presente Guida o al Borsino contatta l’Help Center FIMAA Como, scrivendo a help@fimaacomo.it.
a cura della Commissione Borsino Immobiliare
