Spese condominiali: chi le paga?
Per rispondere a questa domanda è necessario porre un primo punto fermo: il soggetto tenuto al pagamento delle spese di Condominio è il proprietario dell’immobile. Questo significa che l’Amministratore di un Condominio può chiedere il pagamento delle spese condominiali solo al proprietario medesimo, unico soggetto obbligato così come previsto dalla legge. Questo principio vale anche nel caso in cui l’immobile sia oggetto di locazione. Il Contratto di Locazione è infatti una scrittura privata, soggetta a registrazione presso i competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate, fra la parte locatrice (proprietario) e la parte conduttrice (inquilino), nella quale il Condominio non è parte. E questo “non essere parte del Contratto” priva il Condominio di qualsiasi titolo per poter agire nei confronti del conduttore per l’eventuale “recupero forzato” delle spese: ciò significa che il proprietario deve pagare al Condominio anche la quota di competenza del conduttore e potrà far valere nei confronti dello stesso il suo diritto di rivalsa per recuperare quanto anticipato, attivando l’eventuale procedura presso le competenti Autorità giudiziarie.
Detto questo, un immobile inserito in un contesto condominiale è soggetto a spese che possono essere suddivise in due sezioni ben distinte, ovvero:
• spese destinate alla gestione ed alla conservazione dell’immobile, a carico del proprietario;
• spese destinate all’uso ed al godimento dell’immobile, a carico del conduttore.
A puro titolo esemplificativo si riportano alcune voci che possono, per uso e consuetudine, rientrare nelle due rispettive diverse sezioni, rimandando comunque il lettore ad alcune tabelle facilmente reperibili sul web, quali: la Tabella di ripartizione spese concordata tra Confedilizia e SUNIASICET-UNIAT registrata il 30 aprile 2014, la Tabella integrativa elaborata dal SICET, etc…
Spese di conservazione:
Assicurazione, amministrazione, banca, lavori straordinari quali ad esempio quelli destinati al rifacimento degli impianti comuni, delle facciate, della copertura, etc.
Spese d’uso e godimento:
Acqua, luce, gas, pulizie, manutenzione giardino, pulizia biologiche e lavaggio tubazioni, manutenzione ordinaria delle parti comuni, ovvero quelle piccole riparazioni dovute al normale utilizzo da parte di coloro che risiedono nel Condominio. Tornando al Contratto di Locazione, resta inteso che, trattandosi di scrittura privata per lo più di libera contrattazione fra le parti, il proprietario, in fase di stipula dello stesso, ha la facoltà di concordare con il conduttore un diverso addebito delle spese condominiali, chiedendo anche che tutte siano a carico del conduttore medesimo... sono accordi esclusivamente tra le parti contraenti (locatore e conduttore) ed entrambi devono accettarli e sottoscriverli!
Dott. Alberto Vialardi
per Commissione Interna
F.I.M.A.A. Como
