Il mercato della casa a Como e Provincia: la posizione anticiclica di Como
Il numero di scambi di abitazioni dall’inizio dell’anno 2018 alla fine del III trimestre è calato del 2,8% nel Capoluogo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente; ma ha recuperato quasi 12 punti percentuali nei comuni minori della Provincia, dopo la frenata del 2017.
Se per l’ultimo trimestre dell’anno 2018 dovesse venire rispettato tale ritmo di crescita, le transazioni residenziali si attesterebbero, per tutto il 2017, sulle 970 nel Capoluogo e quasi di 5.750 nel Resto della Provincia: Ciò, alla luce di una offerta di nuove abitazioni in lieve ripresa, ma ancora con numeri bassi, riduce secondo nostre stime l’intensità di mobilità immobiliare nel capoluogo, calcolata come numero di compravendite sullo stock abitativo esistente, sui 2,03 punti percentuali (da 2,09% nel 2017); ma accresce l’indice nei comuni minori della Provincia: da 1,72% nel 2017 a 1,87%.
Rispetto al picco raggiunto nel 2006 le compravendite residenziali nei Comuni minori della Provincia sono calate a preconsuntivo 2018 di quasi il 40%, nonostante la ripresa in atto dal 2013 (+46%); sono diminuite rispetto al livello record del 2006 nel Capoluogo di oltre 33 punti percentuali (con addirittura +59,2% il dato a preconsuntivo 2018 sul dato 2013.
In composizione percentuale, fatto 100 il totale del complesso scambiato in Provincia di Como, il peso percentuale del Capoluogo è tornato a crescere e raggiungere, a preconsuntivo 2018, quasi i 15 punti percentuali, come era in periodo ante-crisi. Dal 2013 si evidenzia un aumento del peso percentuale in tutte le macroaree provinciali, se si fa eccezione per l’Olgiatese e gli altri comuni che passano da un 37,4% del totale delle vendite del 2006, ad un preconsuntivo 2018 del 30,8%.
Le ultime statistiche del 2017 disposte dall’Agenzia delle Entrate, individuavano come tipologia prevalentemente compravenduta nel Capoluogo le abitazioni tra 50 ed 85 metri quadri, seguite da quelle di media superficie (da 85 a 115 metri quadrati). Il numero di metri quadrati per ciascuna compravendita nel Capoluogo risultava pari nel 2017 a 103,9 mq, in aumento di 7,8 metri quadrati rispetto al corrispondente dato del 2016; mentre per i comuni minori della Provincia la dimensione media dell’appartamento scambiato nel 2017 era 107,9 metri quadrati (-0,2 metri quadrati sul dato 2016). Scarsi gli acquisti di monolocali nei comuni minori della Provincia (7% sul totale degli appartamenti venduti), mentre nel capoluogo si attestavano sul 9,5% del totale delle vendite.
Riguardo ai prezzi di vendita, in base alla rilevazione, non si registrano sostanziali modifiche rispetto allo scorso anno: le variazioni medie registrate sono comunque di segno positivo, anche se attorno allo zero (+0,2%). I prezzi del 2018 risultano ancora inferiori ai dati registrati nel 2004, testimoniando ancora convenienza ad acquistare in questo momento di mercato.
In termini assoluti il prezzo medio di abitazioni indipendentemente dalla vetustà e dallo stato di conservazione, risulta di 2.287 Euro al metro quadrato in città e sui 1.426 Euro nei comuni minori della Provincia.
Prof. Stefano Stanzani
Ufficio Studi F.I.M.A.A. Como
