Il mercato della casa a Como e Provincia: anno 2020
Complice la pandemia da Covid-19, il numero di scambi di abitazioni dall’inizio dell’anno 2020 alla fine del III trimestre si è ridotto del 23,1% nel Capoluogo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente; e di 11,1 punti percentuali nei comuni minori della Provincia. Se per l’ultimo trimestre dell’anno 2020 dovesse venire rispettato tale ritmo di crescita, le transazioni residenziali si attesterebbero, per tutto il 2020, sulle 881 nel Capoluogo (risultando in deficit di 265 scambi rispetto all’anno precedente) e sulle 5.250 nel Resto della Provincia (-654 rispetto al 2019, ritornando circa agli stessi livelli del 2017; 5.125): Ciò, alla luce di una offerta di nuove abitazioni nella provincia nel 2018 (considerati due anni di tempo medio di edificazione) di 575 nuove abitazioni in fabbricati residenziali, riduce l’intensità di mobilità immobiliare nel capoluogo, calcolata come numero di compravendite sullo stock abitativo esistente, sugli 1,83 punti percentuali (da 2,38% nel 2019); e quello nei comuni minori della Provincia: da1,91% nel 2019 a 1,69% nel 2020 (fig. 1).
Se si osservano le variazioni percentuali trimestrali del 2020 dopo i primi sei mesi fortemente negativi, tra luglio e settembre i mutamenti sulle quantità scambiate rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente risultano di minore entità di quelle calcolate per l’intero anno per il capoluogo (-5,4%) e vanno addirittura in area positiva per i comuni minori della provincia (+8,8%); segno inequivocabile che, dietro alla pandemia, il mercato della compravendita di abitazioni su Como e Provincia ha ancora buoni fondamentali. Rispetto al picco raggiunto nel 2006 le compravendite residenziali nei Comuni minori della Provincia sarebbero calate a preconsuntivo 2020 di quasi il 45%, nonostante la ripresa in atto dal 2013 (+33,6%); nel Capoluogo sono diminuite rispetto al livello record del 2006 di quasi 40 punti percentuali (con +44,5% il dato a preconsuntivo 2020 sul dato 2013; tav. 1).
In composizione percentuale, fatto 100 il numero totale di scambi di abitazioni in Provincia di Como, il peso del Capoluogo nel 2020 è tornato a calare rispetto all’anno precedente, dopo essere aumentato dal 2013, e si attesta sui 14,4 punti percentuali. Dal 2013 si evidenzia un tendenziale incremento del peso percentuale delle macroaree provinciali Brianza canturina, Erbese ed Olgiatese (oltre al capoluogo); mentre si riduce il peso percentuale delle altre macroaree (tav. 2).
Le ultime statistiche del 2019 disposte dall’Agenzia delle Entrate, individuavano come tipologia prevalentemente compravenduta nel Capoluogo le abitazioni tra 50 ed 85 metri quadri (37,3 %), seguite da quelle di media superficie (da 85 a 115 metri quadrati; 30,7%). Il numero di metri quadrati per ciascuna compravendita nel Capoluogo risultava pari nel 2019 a 96,7 mq, in riduzione di 3,0 metri quadrati rispetto al corrispondente dato del 2018; mentre per i comuni minori della Provincia la dimensione media dell’appartamento scambiato nel 2019 era 107,2 metri quadrati (-3,1 metri quadrati sul dato 2018). In lieve incremento in termini di peso percentuale gli acquisti di monolocali nei comuni minori della Provincia (7,3% del totale delle compravendite contro il 5,9% sul totale degli appartamenti venduti del 2018), mentre nel capoluogo sono stabili sul 9,2% del totale delle vendite (erano il 9,5% nel 2018; fig. 2).
Riguardo ai prezzi di vendita, in base alla rilevazione, considerato il clima globale di incertezza, non si registrano sostanziali modifiche rispetto allo scorso anno: sono nulle le variazioni percentuali annue calcolate per la città ed una variazione in area positiva dello 0,7% nei comuni minori della Provincia.
Ciò testimonia ancora una volta che la criticità pandemica non ha intaccato il mercato che nelle sue manifestazioni, in discontinuità, riesce a resistere, con una domanda che rimane vivace, in attesa che si superi definitivamente la fase emergenziale. In termini assoluti il prezzo medio di abitazioni indipendentemente dalla vetustà e dallo stato di conservazione, risulta di 2.337 Euro al metro quadrato in città e di 1.407 Euro al metro quadro nei comuni minori della Provincia (fig. 3).
Commissione Borsino
Ufficio Studi F.I.M.A.A. Como
