Il mercato della casa a Como e Provincia: anno 2019
Il numero di scambi di abitazioni dall’inizio dell’anno 2019 alla fine del III trimestre è incrementato del 18,3% nel Capoluogo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente; ma ha recuperato solamente 1,3 punti percentuali nei comuni minori della Provincia. Se per l’ultimo trimestre dell’anno 2019 dovesse venire rispettato tale ritmo di crescita, le transazioni residenziali si attesterebbero, per tutto il 2019, sulle 1.228 nel Capoluogo (risultando in deficit di appena di 165 scambi rispetto all’ultimo anno del precedente ciclo espansivo, il 2007) e quasi di 5.800 nel Resto della Provincia (in tal caso il dato risulterebbe approssimare il valore di 5.711 compravendite del 2010): Ciò, alla luce di una offerta di nuove abitazioni nella provincia nel 2017 (considerati due anni di tempo medio di edificazione) in consistente ripresa del 15% sull’anno precedente, con 260 piccoli interventi da un migliaio di metri cubi ciascuno, aumenta secondo nostre stime l’intensità di mobilità immobiliare nel capoluogo, calcolata come numero di compravendite sullo stock abitativo esistente, sui 2,54 punti percentuali (da 2,16% nel 2018); ma stabilizza l’indice nei comuni minori della Provincia: da 1,85% nel 2018 a 1,86% nel 2019.
Rispetto al picco raggiunto nel 2006 le compravendite residenziali nei Comuni minori della Provincia sono calate a preconsuntivo 2018 di quasi il 36%, nonostante la ripresa in atto dal 2013 (+55%); nel Capoluogo sono diminuite rispetto al livello record del 2006 di oltre 15 punti percentuali (con addirittura +101,4% il dato a preconsuntivo 2018 sul dato 2013.
In composizione percentuale, fatto 100 il totale scambiato in Provincia di Como, il peso percentuale del Capoluogo è tornato a crescere e non ha mai inciso così pesantemente dal 2004 a oggi, raggiungendo, a preconsuntivo 2019, quasi i 17 punti percentuali. Dal 2013 si evidenzia una tendenziale riduzione oscillante tra mezzo punto ed il punto percentuale del peso percentuale in tutte le macroaree provinciali, se si fa eccezione per la Brianza canturina (che presenta l’unico dato in incremento del peso di scambi sulla provincia, insieme al Capoluogo) e degli altri comuni, che passano da un 34,9% del totale delle vendite del 2013, ad un preconsuntivo 2019 di appena il 33,0%.
Le ultime statistiche del 2018 disposte dall’Agenzia delle Entrate, individuavano come tipologia prevalentemente compravenduta nel Capoluogo le abitazioni tra 50 ed 85 metri quadri (35 %), seguite da quelle di media superficie (da 85 a 115 metri quadrati; 30,9%). Il numero di metri quadrati per ciascuna compravendita nel Capoluogo risultava pari nel 2018 a 99,7 mq, in riduzione di 4,2 metri quadrati rispetto al corrispondente dato del 2017; mentre per i comuni minori della Provincia la dimensione media dell’appartamento scambiato nel 2018 era 112,2 metri quadrati (+3,5 metri quadrati sul dato 2017). Scarsi gli acquisti di monolocali nei comuni minori della Provincia (5,9% sul totale degli appartamenti venduti), mentre nel capoluogo si attestavano sul 8,5% del totale delle vendite.
Riguardo ai prezzi di vendita, in base alla rilevazione, si registrano interessanti modifiche rispetto allo scorso anno: le variazioni medie registrate sono finalmente di segno positivo, anticipando, analogamente a Milano, il trend di ripresa che caratterizza la congiuntura del mercato immobiliare italiano. Già i dati ufficiali del 2018 attestano una crescita media a Como città del 2,62% sull’anno precedente; nel 2019, i nostri preconsuntivi indicano una crescita del 3,10%. I prezzi in termini nominali del 2018 risultano ancora inferiori ai dati registrati nel 2004 di 8,2 punti percentuali, ma hanno superato quelli del 2007 di 1,3 punti.
Nei comuni minori della Provincia, il dato riflette quanto osservato in media italiana, con una situazione di sostanziale stabilità: +0,41% il dato a preconsuntivo 2019 sul 2018, con una variazione 2018/17 pari ad appena lo 0,2%.
In termini assoluti il prezzo medio di abitazioni indipendentemente dalla vetustà e dallo stato di conservazione, risulta di 2.412 Euro al metro quadrato in città e sui 1.432 Euro nei comuni minori della Provincia.
Commissione Borsino
Ufficio Studi F.I.M.A.A. Como
