La congiuntura del mercato immobiliare residenziale nazionale
Il mercato della compravendita di abitazioni in ripresa è previsto crescere del 6,1% nel 2017, ad un ritmo meno intenso rispetto all’anno precedente (+18,4%). Osservare l’andamento storico delle variazioni percentuali delle transazioni di abitazioni può risultare fuorviante e, forse, non fa ben comprendere l’abisso nel quale era sprofondato in valore assoluto il mercato: 406 mila scambi di case registrate dall’Agenzia delle Entrate nel 2013 erano meno di quelle rilevate nel lontano ’85!
La variazione percentuale di aumento del numero di scambi registrato nel 2016 rispetto al 2015, pertanto, si deve ascrivere ai ridotti livelli del numero di compravendite 2015 ed anni precedenti: il lento ma graduale recupero nel periodo 2013 - 17, pari a oltre +40 punti percentuali, non è stato ancora in grado di colmare il gap del -54% che si è registrato tra il 2006 ed il 2013 stesso.
In questi ultimi 3 anni il miglioramento dell’economia in generale e le migliori aspettative economiche delle famiglie hanno finito per incidere sulla domanda di abitazioni, anche per la disaffezione nei confronti dell’investimento in titoli di Stato italiani, i cui rendimenti hanno scontato le aspettative inflazionistiche al rialzo, a causa di attesa di prezzi più elevati dell’energia.
L’economia del bel Paese è prevista crescere dall’Istat in termini di PIL reale di circa l’1,5% nel 2017 e dell’1,4% nel 2018, grazie ai bassi tassi di interesse (che secondo il Consiglio direttivo della Bce dovranno rimanere sui livelli attuali per un prolungato periodo di tempo) ed ad una forte domanda esterna (esportazioni in crescita del 4,8% nel 2017 sull’anno precedente), ma con ancora debolezze strutturali che bloccano una crescita più consistente. Nei prossimi anni si prevedono infatti ulteriori miglioramenti sul fronte occupazionale, ma con un tasso di disoccupazione che rimane elevato 11,2 nel 2017 e 10,9 nel 2018.
I miglioramenti nel numero di scambi sono imputabili anche ad altri driver economici, ed in particolare alla positiva evoluzione generale delle pratiche di erogazione del credito: nel 2016, infatti, la quota di scambi con ricorso al mutuo rispetto al totale degli acquisti guadagna ancora 3 punti (quasi cinque punti
sono stati recuperati nel 2015) portandosi al 48,5% e superando il 50% nelle aree del Nord e del Centro. Ma anche il repricing immobiliare che, nella sua componente residenziale monitorato dall’Istat dal 2010, raggiunge in media italiana il significativo dato, al terzo trimestre 2017, del – 15,5% rispetto al 2010 (quasi -21% per la sola componente delle abitazioni usate).
Per il futuro del mercato si propone un analisi di scenario basata sulle strategie che l’Europa vuole raggiungere nel 2020:
- Miglioramento dell’occupazione e riduzione del numero di cittadini in povertà od esclusione sociale, che, inevitabilmente si ripercuote su una maggiore fiducia delle famiglie per l’accesso alla casa, aiutando anche i ceti meno abbienti a favorire il cosiddetto real estate circle, ossia il processo tale per cui tutte le fasce di popolazione sono interessate al rinnovamento della propria condizione abitativa;
- Un innalzamento degli standard tecnologici, con inevitabili ripercussioni anche sulla produzione edile, che è sempre più investita del ruolo di riqualificare e ridisegnare le città;
- Un miglioramento delle performance ambientali, con un innalzamento delle professionalità tecniche nella produzione di edifici.
Restano infine da considerare gli scenari demografici: l’Italia avrà un progressivo e inarrestabile incremento della popolazione anziana (persone di 65 anni e oltre), tanto in termini assoluti quanto relativi. È l’aspetto in assoluto più certo di tutte le previsioni: rispetto agli attuali 11,8 milioni, gli anziani ammonteranno entro il 2051 tra i 18,3 ed i 22,2 milioni. Ciò genera già oggi una nuova domanda immobiliare di abitazioni in città di dimensione più ridotta rispetto ad alcuni anni fa.
Ci sono poi le trasformazioni sociali. La famiglia non è più stabile come un tempo, le separazioni aumentano ed il risultato è che oggi c’è una forte domanda di immobili da parte di single dotati di tutti i confort (garage, classe energetica A, adeguamento antisismico, largamente domotizzate) che non sembrano incontrare ancora le caratteristiche dell’offerta.
Molto del futuro dipenderà quindi dalle scelte abitative dei millenial generation, dalle loro aspettative e di ciò che il mercato del lavoro potrà offrire loro.
Al di là delle politiche dell’offerta, occorre sottolineare che in questo specifico mercato, la ripresa non sarà indipendente dalle scelte che farà la politica, come ad esempio la decisione di abbassare la pressione fiscale sul settore o tutelare i proprietari, un fattore che potrebbe avere conseguenze positive non solo sul mercato immobiliare, ma sull’intera economia. L’Agenzia delle Entrate ha dimostrato nel 2010 che il prelievo sulla proprietà immobiliare in percentuale del PIL italiano ammontava allo 0,8% (contro il 3,4% nel Regno Unito e il 2,5% in Francia), ma il regime di tutela della locazione residenziale italiano ha mantenuto distante molti investitori specializzati nel settore.
Vi è infine un ultimo aspetto che vale la pena considerare: partendo alla lontana possiamo affermare che sicuramente il nostro patrimonio culturale attira sempre un mercato internazionale che, per ora, dal punto di vista turisticoimmobliare si concentra in poche località e nelle principali città d’arte del Bel Paese, ma nel futuro potrà allargarsi sempre più.
Stefano Stanzani
Ufficio Studi F.I.M.A.A.,
Università di Bologna
