La congiuntura del mercato immobiliare residenziale nazionale: anno 2019
Secondo i preconsuntivi raccolti tramite l’indagine F.I.M.A.A.-Confcommercio di fine anno, effettuata contattando tutte le province aderenti all’associazione, il mercato degli scambi di abitazioni italiano è ancora in crescita (+4,3% rispetto al 2018 e il numero assoluto potrebbe sfondare così le 610 mila unità), prezzi stabili nella maggioranza di città monitorate (-0,4% in media). Tempi di vendita stabili (6 mesi e mezzo) e sconti su prezzo di offerta in riduzione dal I semestre dell’anno (da 12,9 a 10,5%).
Bassa la quota di appartamenti nuovi venduti (6% del totale delle vendite; lo scorso semestre la percentuale si attestava al 9,3%, un anno fa al 13,1%). Un segnale del riassorbimento della domanda, sempre orientata al prodotto di qualità, data anche la ridotta attività di nuove costruzioni nelle nostre città che non aggiunge nuovo prodotto allo stock in vendita.
La percezione da parte degli agenti immobiliari sui fondamentali del mercato non muta nella sostanza da due anni a questa parte: il range della crescita percentuale annua del numero di scambi resta tra il 4 ed 5%, con prezzi che continuano a “danzare” attorno ad una variazione nulla, nonostante il trend di crescita (sebbene con le inevitabili approssimazioni di continui processi di aggiustamento) sia crescente da un anno e mezzo a questa parte. Ciò, vuole dire che il 2020, sotto questo profilo, si aprirà probabilmente con l’inizio di una nuova fase espansiva dei prezzi dopo gli anni di “crescita zero” tra la fine del
2016 ed il 2019.
Per il 2020 le aspettative sul mercato della compravendita sono improntate sulla stabilità nella maggioranza di città su cui è stata svolta l’indagine. Sono evidenziate aspettative di miglioramento, che si accompagnano ai giudizi di stabilità, per il numero di scambi nelle grandi e piccole città, del Nord e del Centro Italia, per i tempi medi di vendita nell’Italia meridionale e insulare e per gli sconti sui prezzi di offerta nelle città medie.
La domanda immobiliare per il 2020 ricerca prevalentemente un appartamento:
• Usato abitabile in condominio, ad eccezione del Centro Italia dove è preferita la casa indipendente,
• Localizzato in centro città (prima scelta tranne nel Centro Italia dove gli sono preferite le zona di pregio) o, come seconda scelta, in zona di particolare pregio (zona semicentrale nelle città piccole, nel Centro e Sud Italia),
• Al secondo piano o più, con ascensore,
• Dotato di riscaldamento autonomo,
• Con 3 o 4 locali, 2 bagni e 1 terrazzo,
• Dotato di 1 box auto (garage) e di 1 posto auto all’aperto,
• Che costa tra i 100 e i 200mila Euro (tra 200 e 400 mila Euro nelle grandi città e nel Centro Italia),
• Ininfluente la classe energetica nella maggioranza dei casi. Nelle grandi città la preferenza per la classe energetica “A” è stata scelta nel 20% dei casi; mentre classe energetica superiore a “B” ha raggiunto oltre il 50% di città medie, il 43,1% delle città del Nord Italia, ma appena il 25% delle città del Sud Italia.
Il mercato della locazione è in fermento, con miglioramenti percepiti sia nel numero di contratti (+1,8%), sia nei canoni (+1,4%) nella componente degli affitti ordinari. Per le locazioni brevi miglioramenti del 2,6% nel numero di contratti e dell’1,2% nel livello dei canoni.
Sulle aspettative del mercato della componente della locazione ordinaria per il 2020 nella maggioranza di città sono attesi ancora incrementi nel numero di contratti e canoni tendenzialmente stabili (con ipotesi di incremento più rilevanti espresse nelle città medie e piccole). Per le locazioni brevi, invece, esiste una aspettativa prevalente di stabilità, con ipotesi di nuovi incrementi meno accentuati rispetto a quelli espressi per la locazione ordinaria.
Prof. Stefano Stanzani
Ufficio Studi F.I.M.A.A. Como
