La congiuntura del mercato immobiliare residenziale nazionale
Secondo i preconsuntivi raccolti tramite l’indagine F.I.M.A.A.-Confcommercio di fine anno, effettuata contattando tutte le province aderenti all’associazione, il mercato degli scambi di abitazioni italiano continua a crescere ad un ritmo medio del 5% all’anno, dopo il +18,4% fatto registrare nel 2016 sull’anno Precedente (elaborazioni su dati dell’Agenzia delle Entrate).
È un mercato ancora trainato dall’ulteriore miglioramento sul mercato dei mutui: rispetto al 2016, nel 2017 le abitazioni acquistate con l’ausilio di finanziamento ipotecario sono state poco meno di 260 mila, in rialzo del 7,8%. Sul totale delle abitazioni acquistate dalle persone fisiche, quelle favorite da mutuo, nel 2017, riguardano quasi il 50% del totale delle compravendite, complessive, facendo registrare, così. il valore massimo dell’incidenza osservata dal 2011, con un valore delle abitazioni compravendute avvalendosi di mutuo pari a circa 46,2 miliardi di euro: il capitale erogato rappresenta circa il 71% della spesa di acquisto.
È un mercato, quello dell’acquisto di spazio residenziale, tuttavia, che appare profondamente mutato nella forma e nella dimensione rispetto a quello ante crisi. La domanda sembra prevalentemente alla ricerca di una qualità che non si concretizza più solamente nelle finiture e nelle buone ristrutturazioni, ma l’evoluzione culturale privilegia gli acquisti di abitazioni parsimoniose dal punto di vista energetico, evolute dal punto di vista strutturale e con pregi architettonici.
Sicuramente il prodotto costruito nuovo rappresenta una buona chance per i venditori di abitazioni di incontrare la domanda, tuttavia l’offerta sul mercato è solo parzialmente determinata dal flusso di nuove costruzioni: è infatti prevalente lo stock esistente. Ciò genera due ordini di considerazioni: la prima relativa al volume delle nuove costruzioni rispondenti alla domanda, la seconda sui prezzi.
La crisi edilizia e le limitazioni al consumo di suolo hanno ridotto il numero di richieste da parte delle imprese di nuove costruzioni residenziali del 69% tra il 2009 ed il 2016, con un calo del 63% delle nuove superfici abitabili. Ciò ha indubbiamente contribuito ad aumentare il deficit delle nuove costruzioni che, per definizione, dovrebbero, nella maggior parte dei casi, risultare rispondenti alle esigenze della domanda: le compravendite del comparto abitativo nuovo, sul totale del mercato, secondo l’Istat, è diminuito dal 35% nel 2010 al 18,7% nel 2018 (era 20,23% nel 2017). In tal senso si possono anche identificare le prime risultanze delle azioni ecosistemiche in ambito urbano, fulcro centrale delle politiche Europee e Nazionali, recepite progressivamente da molte Amministrazioni locali, che focalizzano sul tema della rigenerazione urbana 2.0
Anche i prezzi di compravendita possono essere assunti a testimoniare il mercato a due velocità tra il mercato del nuovo e quello dell’esistente: tra il 2010 ed il 2017 i prezzi delle abitazioni sono diminuite in media italiana del 16%. Ciò è la risultante di due variazioni contrapposte: la forte debacle dei prezzi delle abitazioni esistenti (pari al -22%) ed una sostanziale tenuta (in termini nominali, al lordo, cioè dell’inflazione) dei prezzi delle abitazioni nuove (appena -0,8%). Il dato raccolto nel III trimestre del 2018 conferma questo trend: secondo le stime preliminari “diminuisce dello 0,8% sia rispetto al trimestre precedente sia nei confronti dello stesso periodo del 2017 (era -0,4% nel secondo trimestre 2018).
La flessione tendenziale dell’indice dei prezzi delle abitazioni disposto dall’Istat è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa pari a -1,3% (era -0,8% nel trimestre precedente). I prezzi delle abitazioni nuove, invece, accelerano su base tendenziale passando dal +1,2% del secondo trimestre del 2018 al +1,4% del terzo trimestre”.
A patto che le aspettative per il PIL non risultino disattese e rimangano positive anche per il 2020, per il 2019 le opinioni raccolte dall’indagine F.I.M.A.A. di fine anno indicano una crescita media delle compravendite residenziali pari al 9% rispetto all’anno 2018, trainate da un aumento dei consumi delle famiglie e delle esportazioni.
Gli scambi cresceranno maggiormente nelle grandi e medie città, saranno invece stabili nei capoluoghi con popolazione al di sotto dei 100mila abitanti e nelle città non capoluogo.
I prezzi degli immobili resteranno stabili nelle grandi aree urbane del Paese, ad eccezione della città di Milano che registrerà valori in leggera risalita (e qui è lecito attendersi ripercussioni a breve anche sul mercato di Como), mentre saranno in calo sulle restanti aree minori.
La domanda del prodotto usato, ancora debole in rapporto all’offerta, rimarrà in una situazione di vantaggio nelle contrattazioni.
Prof. Stefano Stanzani
Ufficio Studi F.I.M.A.A. Como