La congiuntura del mercato immobiliare residenziale nazionale ANNO 2020

La congiuntura del mercato immobiliare residenziale nazionale: anno 2020

I problemi strutturali dell’economia italiana sono evidenti dal confronto della crescita del PIL negli ultimi 14 anni, fino al 2019, con la media europea di 19 Paesi: quest’ultima è risultata sfiorare i 17 punti percentuali, quella italiana negativa, al -0,6%. In assenza di azioni, con la pandemia che ha infettato il mondo, il gap è destinato ad aumentare poiché ha allontanato la possibilità di realizzare investimenti in grado di rilanciare la nostra economia.

Nei primi due trimestri dell’anno, infatti, le statistiche calcolate per l’Italia rilevano un tracollo degli investimenti fissi lordi rispettivamente nel primo e nel secondo trimestre del -7,2% e del -22,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, che inevitabilmente finirà per comprimere anche quelli in costruzioni, nonostante il lieve recupero del terzo trimestre.

Le misure messe in atto dalla BCE che ci hanno permesso di “sopravvivere” fino ad ora, risulteranno però insufficienti per sanare l’economia e si dovrà fare ricorso agli investimenti del Mes per superare la strutturalità di una crisi produttiva che influirà in negativo sul tasso di occupazione e, presumibilmente, vedrà accrescere i livelli di debito delle imprese operanti nell’economia reale e dell’intero settore pubblico.
Gli investimenti del Mes dovrebbero aiutare anche il settore delle costruzioni, e quindi, anche il mercato immobiliare potrebbe beneficiarne: investimenti in sanità, strutture e servizi per gli over 65 anni, edilizia scolastica e, soprattutto, infrastrutture. Solo attraverso una intraprendente azione di investimenti  l’economia immobiliare potrà ripartire e non venire utilizzata solamente come bene rifugio, dato che il livello di risparmio delle famiglie non ha finora seguito le sorti della restante parte dell’economia,come anche dimostrano i giudizi sulle possibilità future di risparmio dei consumatori che presentano un trend crescente da marzo 2020 .

Questa positiva aspettativa del risparmio non fa evidentemente tracollare i giudizi resi sulla volontà da parte dei consumatori ad acquistare una abitazione entro il prossimo anno: i giudizi “certamente sì” e “sì” si attestano, a gennaio 2021, insieme, sul 3,8% dei rispondenti all’indagine; erano il 2,8% un anno fa ed il 3,4% all’inizio del 2019.

Solo in questo modo sembra possibile commentare i dati delle 65mila compravendite in meno in Italia nel I e II trimestre 2020 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Infatti, già dal III trimestre si sono registrate 4.200 compravendite in più rispetto al III trimestre 2019. L’incremento non è stato generalizzato: per i capoluoghi persiste un dato ancora negativo (-6,7% rispetto allo stesso periodo 2019), mentre per i non capoluoghi la crescita raggiunge l’8,1%. Tra le circoscrizioni territoriali solo per il centro Italia la variazione si mantiene negativa anche nel terzo trimestre.

Le variazioni percentuali tendenziali calcolate nei singoli mesi 2020 per l’Italia del numero di scambi abitativi denotano dati positivi per gennaio e febbraio (rispettivamente +0,6% e +3,4%), una perdita consistente nazionale che si protrae fino al mese di luglio (-5%); una forte crescita generalizzata nel mese di agosto (+25,2%) e una crescita più modesta nel mese di settembre, al +5,7%.

Secondo i dati preliminari del terzo trimestre dell’anno diffusi dall’Istat il dicembre scorso, l’indice dei prezzi delle abitazioni in Italia è aumentato dell’1,0% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (era +3,3% nel secondo trimestre 2020). L’aumento tendenziale dei prezzi delle abitazioni è da attribuirsi soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove che accelerano la crescita, passando dal +2,7% registrato nel secondo trimestre al +3,0%, mentre i prezzi delle abitazioni esistenti crescono dello 0,7%, rallentando rispetto al trimestre precedente (era +3,6).

Con queste notizie favorevoli non si vogliono assolutamente negare le difficoltà che stanno attraversando le agenzie immobiliari che, come altre categorie protette, meriterebbero più attenzione e supporto all’attività da parte delle Istituzioni: la stima di Banca d’Italia della quota di quante non abbiano effettuato una vendita nel II trimestre del 2020 risulta del 30,1%, in rialzo di 2,5 punti percentuali rispetto al dato del primo trimestre e, soprattutto, del 14,5% rispetto al dato di fine 2019. Si interrompe così un trend decrescente dell’indicatore che testimoniava una discreta dinamicità intrapresa dal 2010.

Altre informazioni che testimoniano la dinamicità del mercato nel III trimestre dell’anno, secondo il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni: Lo sconto medio sul prezzo di vendita è pari al 10,9% riducendosi di appena poco meno di 2 punti percentuali rispetto al terzo trimestre 2019 e dell’1,1% rispetto alla fine del 2019;

Tempi medi di vendita: sostanzialmente stabili sui 7 mesi e mezzo dal terzo trimestre 2019.

Locazioni. La percentuale di agenzie immobiliari che dichiarano di non avere concluso neppure un contratto di affitto nei primi 6 mesi dell’anno risulta superiore ai 30 punti percentuali, in miglioramento nel III trimestre (19,8%). Rispetto al numero di nuovi incarichi a locare ricevuti nel trimestre rispetto al precedente, si riscontra una maggior quota di giudizi di stabilità al Centro e nel Nord Est, mentre è da segnalare il 40,1% di agenzie che hanno percepito un calo nel Sud. Per i livelli dei canoni le ipotesi di stabilità risultano espresse da una maggioranza ancora più ampia del panel di agenzie immobiliari monitorate, superiore al 60% se si fa eccezione per il Centro Italia (46,9%): in tale ripartizione geografica i giudizi negativi raggiungono la stessa quota calcolata per quelli di stazionarietà (46,9%). La maggior quota di agenzie che ha espresso giudizi di stabilità si riscontra nel Nord Est.

Previsioni. Per i prossimi due anni la difficile situazione economica potrebbe riflettersi negativamente sulla situazione generale del mercato immobiliare, anche se le ipotesi ottimistiche sono espresse al III trimestre 2020 da una quota di operatori del campione di poco inferiore a quelle pessimiste (rispettivamente 35,5% e 36,7%). A erodersi maggiormente rispetto alla fine del 2019 risulta la quota di operatori che prevedono stabilità sul mercato. L’epidemia dovrebbe avere un impatto positivo a giudizio del 42,5% di agenzie interpellate circa l’aumento di offerta di abitazioni da
vendere: questo dato si scontra però con la percezione negativa che l’epidemia avrebbe sui potenziali clienti (58,4% del panel monitorato) e sui prezzi di vendita (66,8% di operatori immobiliari interpellati).

Prof. Stefano Stanzani

Ufficio Studi F.I.M.A.A. Como